ВС нашел баланс интересов в задатке

Экономическая коллегия Верховного суда РФ 27 июня согласилась с потерпевшей неудачу в торгах Оксаной Соловьевой, что их организатор не вправе требовать задаток, в 8 млн раз превышающий стоимость реализованного имущества. Более того, по ее мнению, реализовывать такой лот вообще было нельзя. Вчера судьи ВС Ирина Букина, Денис Капкаев и Галина Кирейкова объяснили мотивы своего решения.

Предметом конфликта стали 5 га на территории пансионата «Ватутинки» в Подмосковье. В апреле 2014 года производственный строительно-монтажный кооператив «Воскресенский» в рамках процедуры банкротства выставил на торги двумя лотами право бессрочного пользования этой землей. Начальная цена продажи была 166 млн руб, каждые четыре дня она падала на 10% и в итоге снизилась до 16,6 млн руб. Но покупатель не нашелся, и торги были прекращены. В декабре они возобновились, цена уменьшалась на 2% каждые пять дней. К полуночи 30 марта прошлого года она упала до 1 руб., тогда лоты решила приобрести Соловьева. Она утверждает, что была первой подавшей заявку и ранее перечислила задатки, равные цене предложения — по 100 рублей. Но конкурсный управляющий Виктор Юдаков не допустил ее к торгам, сославшись на отсутствие задатка в размере 5% от начальной стоимости лотов — 8,3 млн руб. Победителем торгов стала компания ООО «АвтоДорСтрой».

Три судебных инстанции, где Соловьева пыталась оспорить недопуск к торгам, согласились, что размер задатка определяется исходя из начальной продажной цены и не зависит от цены на последующих этапах предложений. Но экономколлегия ВС сочла ошибочным такой вывод Арбитражного суда Москвы, Девятого арбитражного апелляционного суда, Арбитражного суда Московского округа. Наличие задатка, который не возвращается в случае отказа заключить договор, стимулирует к участию в торгах только тех, кто действительно желает приобрести имущество. С другой стороны, законодательное ограничение размера задатка 20-ю процентами от начальной цены направлено на предотвращение злоупотребления со стороны организаторов торгов, чтобы они не могли установить необоснованно высокую сумму и закрыть потенциальным покупателям доступ к торгам. Баланс между необходимостью внесения задатка и ограничением его размера создает возможность сформировать наиболее конкурентоспособный состав участников торгов, считает экономколлегия ВС.

«Расчет задатка исходя из начальной продажной цены аукциона или предшествующих этапов публичного предложения фактически нарушает законодательное ограничение размера задатка и приводит к нелегитимности торгов, поскольку блокирует доступ к участию в них претендентов, способных оплатить в конкурентной борьбе цену текущего этапа», — сочли судьи ВС. По их мнению, он должен определяться из начальной цены, устанавливаемой для конкретного этапа.

В случае с Соловьевой размер задатка в несколько миллионов превышал цену лотов, что противоречит смыслу самих торгов и задатка, говорится в определении. Из-за невнесения нужной суммы задатка к участию в торгах не были допущены по одному лоту девять лиц, по второму — одиннадцать. Это значит, что условия торгов не были прозрачными, резюмировал ВС. По закону о банкротстве задаток не возвращается, но «Воскресенский» вернул победителю торгов 8,3 млн руб. за вычетом 2 руб., за которые и было реализовано право на пользование участками. Тем самым, считает ВС, их организатор признал, что «правовая природа задатка не соответствовала закону».

В заключение судьи ВС оценили и сами лоты. Нижестоящие суды не вспомнили о том, что распоряжаться правом на бессрочное пользование земельными участками запрещено ч.3 ст.269 ГК. На основании этого судьи ВС решили, что Соловьеву не допустили к участию в торгах незаконно, признали торги недействительными, но признавать ее победителем в них отказались.

Старший юрист практики по разрешению споров Goltsblat BLP Олег Пермяков согласен с позицией ВС. По его словам, ранее уже встречались акты судов различных округов, содержащие схожую позицию, но такая практика была избирательной и неповсеместной. «В данном случае экономическая коллегия Верховного суда предприняла попытку установить единообразную практику порядка исчисления задатка для торгов, в которых цена имущества понижается с истечением времени», — считает он. В законе о банкротстве, говорит он, существует императивное указание на то, что задаток не может превышать 20% от начальной цены. Но это указание существует для торгов по принципу «на повышение», для торгов по принципу «на понижение» прямого указания на то, что размер задатка исчисляется в процентном отношении от цены на конкретном этапе снижения, нет.

С ним согласен юрист группы по делам о банкротстве юридической фирмы «ЮСТ» Дмитрий Забродин. Он полагает, что проблемы с пониманием правила о 20-процентном задатке могут быть связаны с тем, что закон о банкротстве не содержит определения понятия «начальная цена продажи». «Если следовать букве закона, то начальная цена продажи имущества должника понимается только как цена, установленная кредиторами, а, следовательно, — как величина постоянная для целей определения задатка для участия в торгах, проводимых в рамках дела о банкротстве», — говорит он. Однако в судебной практике сложился фактически однозначный подход, признающий правильным установление начальной цены продажи для каждого этапа торгов, включая отдельные этапы публичного предложения.