Верховный суд нашел «риск чиновника»

ООО «Новый Импульс-Центр» — один из множества столичных застройщиков — отправило жалобу в Верховный суд после того, как три инстанции отказались расторгнуть договор на земельный участок, который был арендован у Департамента городского имущества города Москвы с 29 декабря 2006 года на 49 лет «для целей проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина». Застройщик решил отказаться от этого проекта после того, как Москомархитектура 13 марта 2013 года не согласилась выдать так называемый «градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ), без которого нельзя получить разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Мотивировки у отказа не было, ведомство только лишь предложило согласовать иной вид использования — «для целей благоустройства и озеленения без возможности осуществления застройки». Предоставить другой земельный участок под магазин Москомархитектура тоже не согласилась — такое решение было принято 25 апреля 2014 года.

Все эти обстоятельства, предопределяющие невозможность реализации задуманного проекта, и лежали в основе аргументации «Нового Импульс-Центра» в судах трех инстанций. «[Отсутствие ГПЗУ] является непреодолимым препятствием к проектированию и строительству объекта капитального строительства на территории Москвы, что в свою очередь делает нецелесообразным сохранение договора и несение по нему расходов, поскольку земельный участок не может быть использован по назначению, указанному в договоре», — говорится в материалах дела.

Суды в ответ указали на риски предпринимательской деятельности. «[Они] характерны для осуществления предпринимательской деятельности, заключаются в том, что предприниматель, рассчитывающий на получение прибыли по результатам осуществления той или иной сделки, может эту прибыль и не получить, в том числе по причинам от него не зависящим», — говорится, например, в решении Арбитражного суда Москвы. Обосновывая свои акты, суды, в частности, упомянули, что расторжению договора препятствует норма ст.260 Гражданского кодекса. Ее второй пункт гласит, что основанием для разрыва договора аренды являются недостатки имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Подобные ситуации нередки, отмечает юрист адвокатского бюро «Линия права» Марина Литвинова, но на уровне Экономической коллегии ВС РФ таких дел почти нет. Они не рассматривались, говорит руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро КИАП Сергей Попов.

Теперь рассмотрелись. Судьи ВС решили отправить дело на новое рассмотрение в АСГМ. «У судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка на основании п.2 ст.620 ГК», — говорится в определении тройки в составе Натальи Чучуновой, Ольги Киселевой и Галины Поповой (опубликовано 12 марта 2016 года). Коллегия также отметила факт отсутствия у общества оснований для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и отсутствия соглашения об изменении вида разрешенного использования.

Проблема этого дела заключается в многообразии фактических обстоятельств, которое среди прочего связано и с изменением законов. «Несколько лет назад градостроительное законодательство вообще и московское в частности претерпело значительные изменения, неудивительно, что для определенных участников рынка сложилась ситуация, когда проект начинал реализовываться при одном законодательстве, а продолжил при другом», — считает Попов из КИАП. Старший юрисконсульт «ФБК Право» Алена Ножкина считает, что для Москвы проблема по настоящему делу сводится к отсутствию утвержденного проекта планировки территории. «Определение многих градостроительных вопросов, в том числе и вида разрешенного использования земельного участка, относится к дискретным полномочиям публичной власти, — говорит она. — В Москве проблема усугубляется еще и тем, что градостроительные вопросы помимо органов, к ведению которых они относятся, в большинстве случаев должны в конечном счете решаться Градостроительно-земельной комиссией — рабочим органом при Правительстве Москвы, чьи решения нельзя оспорить в судебном порядке».

Дело находится на стыке гражданского и градостроительного законодательства, отмечают эксперты. «С одной стороны, Москомархитектура и ДГИМ выполняли разные функции — как публично-правовое образование и как контрагент по договору; как арендодатель департамент не обязан отвечать за предоставление градостроительного плана под строительство, — отмечает Литвинова из «Линии права». — Но, с другой стороны, на арендатора не могут быть возложены все риски в связи с несогласованием необходимой документации». По ее мнению, за рамками рассмотрения дела в нижестоящих инстанциях остался вопрос о границах предпринимательского риска.

Попов из КИАП считает, что тут коллегия ВС продемонстрировала отказ от формального подхода, присущего градостроительным правоотношениям. По его мнению, тройка задала такой вектор толкования ч.2 ст.620 ГК, по которому к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, может быть отнесено не только физическое состояние объекта аренды, но и «юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды».