Парковкам разрешат стать недвижимостью

Минэкономразвития обещает комплексно решить проблему с оформлением в собственность машино-мест, которые законодательство сейчас не признает объектами недвижимости. Сотрудник ведомства рассказал Legal.Report, что в ближайшее время документ будет доработан с учетом мнений заинтересованных госорганов, представителей бизнеса и экспертного сообщества. В правительство законопроект должен поступить до 1 июня 2016 года.

Законопроект предусматривает возможность постановки с 1 января 2017 года на кадастровый учет и оформления в собственность «площадок», входящих в состав зданий или сооружений. Последние будут считаться самостоятельными объектами недвижимости. Для этого в ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предлагается закрепить определение «площадки», которой будет признаваться «определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения, предназначенная для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и не ограниченная строительной конструкцией». 

В законе о госрегистрации недвижимости Минэкономразвития собирается указать правила определения местоположения площадки. Оно должно устанавливаться «посредством графического отображения границы геометрической фигуры, соответствующей конфигурации площадки». При этом должны указываться расстояния «между характерными точками границы площадки (линейных промеров частей границы) и расстояний от характерных точек границы площадки до не менее чем двух меток, закрепленных в перегородках или перекрытиях здания, сооружения». Характерными точками границы площадки предлагают считать углы, образуемые внутренними поверхностями наружных стен помещения.

Юристы приветствуют желание Минэкономразвития решить проблему права собственности на машино-места. Она сводится к тому, считать ли часть стоянки автомобилей самостоятельным объектом недвижимого имущества с возможностью оформления права собственности или частью общего имущества владельцев многоквартирного дома, говорит руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» адвокатского бюро «КИАП» Сергей Попов. Второй подход, как отмечает адвокат коллегии адвокатов «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская, чреват для собственников, например, проблемой при продаже — гражданское законодательство обязывает их сначала предложить выкупить место другим владельцам долей. Бенедская считает, что выработка единого подхода в этом вопросе будет иметь «важное практическое значение», поскольку места на парковке часто становятся предметом купли-продажи. «Важно знать, должно ли быть зарегистрировано право на такое место, что именно должно являться предметом договора, необходимо ли о чем-то договариваться с другими владельцами машино-мест, следует ли соблюдать чье-то преимущественное право покупки», — добавляет она.

Есть, правда, теоретическая проблема. «С точки зрения общей концепции объекта гражданского права признание права собственности на машино-место неправильно, — отмечает юрист адвокатского бюро «Линия права» Марина Литвинова. — Это не соответствует пониманию индивидуализации, которая должна быть видима для всех третьих лиц. Но с точки зрения гражданского оборота именно такая концепция является востребованной». По ее словам, российскому гражданскому праву уже известен похожий объект гражданского права, а именно помещение. Поэтому проект Минэкономразвития, по мнению Литвиновой, является приемлемым.

«Необходимо исходить не из соображений «чистоты» понятия «недвижимая вещь», а из сложившейся правовой реальности, в которой машино-место уже стало устоявшимся элементом», — соглашается Бенедская из «Муранов, Черняков и партнеры». С точки зрения теории права более верным представляется регулирование оборота машино-мест в плоскости долевой собственности, но это вызовет огромное количество практических проблем (преимущественное право покупки, определение правил пользования). Поэтому с практической точки зрения более разумным, говорит она, представляется расширение понятия недвижимого имущества за счет возможности отнесения к нему и такой «квазивещи», как площадки, предназначенной для стоянки транспортных средств или размещения торговых объектов и не ограниченной строительной конструкцией, как это предлагается в проекте Минэкономразвития.

Литвинова из АБ «Линия права» считает, что в последующем необходимо решить, как третье лицо, желающее купить машино-место, узнает о «чистоте» собственности. «Либо это будет указано в кадастровом плане дома, либо право необходимо закреплять в публичном реестре», — говорит она.

Близкий по практическому значению законопроект уже имеется в Госдуме. В июле 2014 года депутаты-эсеры Геннадий Носовко, Андрей Озеров и Анатолий Шеин предложили закрепить понятие «машино-место» в законах «О государственном кадастре недвижимости» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако думский комитет по законодательству счел предложенные коррективы «фрагментарными». «Машино-место в значении, предложенном в законопроекте, не обладает характеристиками, необходимыми для его индивидуализации», — говорится в заключении комитета, и как следствие, его невозможно поставить на кадастровый учет и оформить в собственность. Вчера Госдума не успела отклонить поправки Носовко и его соавторов, но, скорее всего, депутаты сделают это на одном из ближайших заседаний.