Государство подготовило либеральные полумеры для садоводов и дачников

В России грядут масштабные законодательные изменения, связанные с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан. В первую очередь они связаны с попытками устранить противоречия в ныне действующем Федеральном законе (от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ). Кроме того, приближающиеся выборы также стимулируют власть обратить внимание на улучшение правового регулирования одного из самых массовых видов деятельности российских граждан. Впрочем, велика вероятность, что большинство ключевых проблем решить не удастся.

Коллизии не устраняются, а порождаются повторно

Проект ФЗ «О садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был разработан Минэкономразвития РФ. Бесспорно, он появился не в вакууме. Необходимость его принятия связана с такими объективными социально-политическими условиями, как:

• рост популярности ведения садового, огородного и дачного хозяйства (по статистике с этой деятельностью связано 25 млн семей (это около 70 млн человек)). Под такими объединениями находится более 2 млн га земли;
• Социальная значимость такого рода деятельности. Загородная база отдыха, организация постоянного или летнего места жительства, решение продовольственных вопросов, привлечение населения к труду;
• Социальная дифференциация населения и различия целей подобного рода деятельности ведут к необходимости дифференциации форм. Например, объединения граждан, связанные с ведением огородного хозяйства, невозможно создавать в таких же организационно-правовых формах, как полноценные коттеджные поселки;
• Необходимость более четкого законодательного закрепления понятий садовых и дачных зданий, огородных сооружений, а также дифференциации правовых режимов соответствующих участков;
• Необходимость более четкого законодательного закрепления режима имущества общего пользования и порядка управления им;
• Необходимость детализации правил (процедуры) приема в члены садоводческого, огороднического и дачного объединения граждан и выхода из него;
• Необходимость установления на законодательном уровне более серьезных мер гарантий защиты прав членов товариществ от злоупотреблений исполнительных органов управления объединения.

Вместе с тем предложенный законопроект принципиально так ничего и не меняет, поскольку он по-прежнему носит комплексный характер и необоснованно смешивает в своем содержании регулирование корпоративных, земельных, градостроительных и имущественных правоотношений. В результате коллизии не устраняются, а порождаются повторно.

Осталось одно товарищество

В частности, членство в товариществе опять предусмотрено лишь для физических лиц. Таким образом, не снята давняя проблема о возможности для юридического лица быть собственником (покупателем) садового, огородного или дачного участка и полноправно участвовать в жизни некоммерческого объединения.
Пространственные пределы деятельности товарищества по-прежнему ограничиваются планировочной границей (по проекту планировки территории), а не по границам участков, владельцы которых вступили в члены товарищества. Законопроект по-прежнему не позволяет принимать в члены товарищества лиц, которые имеют на праве собственности земельные участки, расположенные за пределами проектно-планировочной границы товарищества, а также с иным видом разрешенного использования.
Среди новшеств законопроекта следует выделить сокращение организационно-правовых форм до одной — садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество (разновидность товариществ собственников недвижимости). При этом ранее установленная на законодательном уровне дифференциация организационно-правовых форм (партнерство, кооператив, товарищество) по предлагаемому законопроекту может быть откорректирована в этой части (порядок управления и режим имущества общего пользования) на локальном уровне. Т.е. учредительными документами самого объединения по решению общего собрания.
Из числа органов управления исключена комиссия по контролю за соблюдением законодательства. При этом ее полномочия не отнесены к компетенции ревизионной комиссии, а просто устранены.
Важно обратить внимание на то, что единоличный исполнительный орган предложено именовать не председателем правления, а просто председателем товарищества. Данное введение следует признать неверным, поскольку такой подход существенно возвышает полномочия председателя над иными членами правления, что недопустимо в коллективной организации, основанной на членстве и изначальном равноправии. Также такой подход противоречит содержанию установленных для председателя полномочий и его основному статусу, который в действительности сводится лишь к координации работы правления и представительству перед третьими лицами. Подавляющее большинство действий председателя осуществляется лишь с одобрения и согласия правления.
В предложенном законопроекте есть много иных корректив, которые, скорее всего, будут изменены в ходе парламентских чтений.

Психология коммуналки

Стоит отметить, что садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества являются прямым пережитком советской истории, быт которых напоминал коммунальную квартиру. Правоприменительная практика сегодняшнего дня свидетельствует о том, что с тех пор мало что изменилось в системе управления садово-огородными и дачными коллективами.
Основная проблема их функционирования усматривается в регулярных внутренних (корпоративных) конфликтах. Они основаны, как правило, на межличностных неприязненных отношениях между должностными лицами органов управления и контроля. По сути, соседями.Организация управления в подобных объединениях в подавляющем большинстве случаев выглядит плачевной. В реальной жизни там происходят постоянные злоупотребления и хаос.
И это несмотря на то, что государством принято весьма развернутое законодательство о данной сфере деятельности и даже закреплены существенные гарантии для функционирования садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (льготы, упрощенные процедуры оформления в собственность земельного участка общего пользования и пр.). Более того, на сегодня государство предоставило максимальный объем полномочий рассматриваемым некоммерческим объединениям в сфере осуществления хозяйственной деятельности на отведенной им территории.
Такое положение дел складывается не только из-за низкой правовой культуры должностных лиц органов управления товариществами, но и из-за отсутствия должного и эффективного контроля со стороны органов государственной власти. Ранее, в советский период истории, деятельность органов управления таких коллективов хоть как-то контролировалась шефствующей организацией (ведомством, для сотрудников которого создавалось соответствующее товарищество). В настоящее же время административный порядок реагирования на нарушения и злоупотребления органов управления садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан почти не действует. Решение внутренних вопросов отнесено к исключительной компетенции самих органов управления, а не госнадзорных служб.
Практически единственным органом государственной власти для рассматриваемых объединений в настоящее время выступает лишь суд, эффективность роли которого весьма мала из-за длительных сроков рассмотрения дел, связанных с обжалованием действий (бездействий) органов управления товарищества и с оспариванием незаконных решений общих собраний.

Нужны профессиональные управленцы

Выход из сложившейся ситуации видится не в принятии нового закона о садоводстве, огородничестве и дачном хозяйстве, а в кардинальном изменении всей концепции законодательного регулирования о товариществах собственников недвижимости. Данную деятельность следует поставить на профессиональные рельсы, поскольку она связана, как правило, с управлением источниками повышенной опасности (ЛЭП, водонапорные системы и т.п.) и напрямую затрагивает интересы массы потребителей услуг ЖКХ. Представляется необходимым приблизить правовое регулирование системы управления садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан к управлению многоквартирными домами. Желательно ввести специализированные управляющие компании, имеющие специальные лицензии на виды деятельности в сфере ЖКХ.
В этой связи разработанный законопроект принципиально не меняет ситуации, а предлагает лишь либеральные полумеры по незначительному улучшению (правовой корректировке) деятельности садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.