Афанасий Томтосов

Овеществление пространства

05 Июл 13.38 2190

Закрепление машино-мест в категории недвижимости противоречит доктрине, но отвечает требованиям рынка

Афанасий Томтосов

директор по правовым вопросам АО «Аэропорт Якутск»

В законе № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», подписанном 3 июля президентом Владимиром Путиным, предпринята попытка решить ряд серьезных правовых проблем. В частности, вносятся изменения в статьи 317.1 и 395 Гражданского кодекса РФ, согласно которым размер процентов по денежным обязательствам определяется ключевой ставкой Банка России. Но наиболее значимой новеллой является отнесение к самостоятельным объектам недвижимости машино-мест, а также законодательное регулирование их правового режима.

Осознанная необходимость

Действительно, необходимость упорядочения оборота машино-мест назрела давно, и законодателю пора было принять волевое решение и найти для них место в системе правового регулирования. На мой взгляд, утвержденные изменения отвечают нынешним реалиям и требованиям рынка.

Не секрет, что во многих регионах осуществляется государственная регистрация прав на машино-места как на самостоятельные объекты недвижимости. Безусловно, данный подход небезупречен с точки зрения доктрины.

Традиционно в теории гражданского права под вещами понимаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара[1]. Категория «недвижимость» в отечественном правопорядке вообще находится в странном состоянии неопределенности. Так, мы признаем самостоятельными объектами недвижимости здания, сооружения, а также не являющиеся, строго говоря, вещью жилые и нежилые помещения. Они хотя бы имеют осязаемые границы в виде стен, что позволяет четко видеть, понимать и отделять «свое» и «чужое».

Между тем, машино-места не имеют никаких осязаемых границ, за исключением разве что небольших бортиков и нарисованных линий. Пространство, ограниченное лишь линиями-пунктирами на полу, никак не соответствует традиционно сложившемуся пониманию понятия и правовой сущности вещи, а виртуальные вертикальные стены вроде бы не особо защищают от посягательств других лиц.

Вместе с тем, как показала практика, машино-места воспринимаются участниками оборота как товар. Люди готовы платить за то, чтобы воздушный столб с несуществующими стенами, функционально предназначенный для размещения на нем транспорта, находился только в их владении и пользовании с возможностью распоряжения. Наличие подземного гаража-стоянки с возможностью закрепления индивидуальных парковочных мест является привлекательным фактором при заключении договоров участия в долевом строительстве; а стороны инвестиционных договоров включают в них условия, предусматривающие итоговый раздел машино-мест[2].

Следует помнить, что земельные участки также не имеют осязаемых границ, установление которых отдается на совесть кадастровым инженерам. Более того, как верно отмечается в доктрине, недвижимость — это прежде всего (если не только) земля[3]. По сути, машино-места — это мини-земельные участки, на которые нарезается помещение автостоянки. В этом смысле они вызывают даже меньше проблем, хотя бы потому что земельные участки могут быть любыми по форме и размеру, а машино-места являются более или менее стандартными, а потому споры, связанные с правильностью установления границ на парковке, должны возникать реже.

Нелишне отметить, что в фискальных целях государство признает машино-место объектом налога на имущество физических лиц наряду с общепризнанными объектами недвижимости, такими как здания, жилые дома, помещения, гаражи и т.д. (п.1 ст.401 Налогового кодекса РФ). И совсем нелогично облагать машино-место налогом как недвижимость, но таковой его не считать.

На практике во многих регионах распространен подход, в соответствии с которым машино-место недвижимостью признать никак нельзя, и собственность на него может быть оформлена лишь в виде доли в праве собственности на парковку. Конечно, данная позиция в большей степени соответствует сложившимся в доктрине взглядам на вещи в целом и на недвижимые в частности.

Однако такая практика создает множество неудобств, связанных с определением порядка пользования парковкой, поскольку собственникам неизбежно приходится каким-то образом договариваться о порядке пользования оной (путем заключения соответствующих соглашений). Появляется благоприятная почва для возникновения споров, связанных с закреплением конкретных машино-мест (кому достанется лучше, а кому не очень), отчуждением доли в праве и так далее.

В целом ввиду приведенных рассуждений верным представляется отнесение на уровне закона машино-мест к самостоятельным объектам недвижимости. Соблюдение идеальной стройности цивилистических идей не должно быть самоцелью, ради которой следует пренебрегать решением практических проблем.

Новые законоположения

В утвержденном законопроекте машино-место определяется как предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ в предлагаемой редакции).

Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения — на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места. Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности — в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее — специальные метки)), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования (части 6.1 и 6.2 статьи 24 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в предлагаемой редакции).

Как видно из приведенных формулировок, законодатель с решительной простотой пошел навстречу рынку, который давно отразил горячее желание людей видеть очерченные даже простыми покрашенными линиями машино-места в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Введение их в оборот в таком качестве идет несколько вразрез классическим канонам цивилистики, но зато учитывает стремления масс, «народный дух» и складывающиеся рыночные отношения.

Проект закона предсказуемо не встретил возражений Совета Федерации и Президента России, и скоро машино-места станут законодательно признанной частью нашей правовой действительности.
 
[1] см. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. /отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2011. Т. 1.
[2] Можно вспомнить хотя бы дело № А40-124539/09-54-801, в рамках которого было вынесено постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № ВАС-11450/11, а также, пожалуй, еще более известное определение ВАС РФ от 27.10.2011.
[3] Германов А. В. Земельный участок в системе вещных прав. М.: Статут, 2011.
гражданское право, земельное право

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.

Получать уведомления от «Legal.Report»