​Госстрой наступает: кто стал бенефициаром нового закона о долевом строительстве

Для девелоперов наступила новая эра – с 1 июля заработали поправки в закон о долевом строительстве, запрещающие привлечение средств покупателей в новые проекты и переводящие все стройки на кредитное финансирование. Обманутых дольщиков, портящих внешнюю картину благополучия, вызывающих социальное напряжение в регионах и тем самым роняющих рейтинг президента и правительства, скоро не будет.

С одной стороны, это политическая победа российской власти. С другой стороны, встает экономический вопрос выживаемости самих девелоперов. Ведь банкротство таких гигантов, как СУ-155 и Urban group, выход из бизнеса владельца «Мортона» произошли еще до 1 июля. Legal.Report выяснил, кто стоит за крупнейшими строительными компаниями и как будет заново поделен строительный рынок.

В начале июля стало известно, что госкорпорация может стать совладельцем КБ «Стрелка» Александра Мамута (сейчас бизнесмену принадлежит 80% акций бюро). «Стрелка» является исполнителем госзаказов по развитию городской среды. В частности, разрабатывает стандарты развития по заказу «Дом.РФ» (бывшее АИЖК) и Минстроя и уже реализовывало программу «Моя улица» по заказу столичной мэрии.

Новость о партнерстве банка со «Стрелкой» может показаться незначительной, если не знать истории вопроса. Во-первых, за последние пять лет КБ получило госконтрактов почти на 5,6 млрд руб. Во-вторых, Александр Мамут время от времени просит чиновников поддержать его финансово из-за убытков, которые приносит ему «Рамблер». В третьих, бывший первый вице-премьер правительства Игорь Шувалов, возглавивший ВЭБ в мае этого года, в начале 1990-х годов работал у Александра Мамута юристом в компании АЛМ (Александр Леонидович Мамут). Они вместе продавали офшоры и принимали участие в президентской кампании 1996 года. В-четвертых, ВЭБ, как госкорпорация, после поста первого вице-премьера слишком тесна для амбициозного Игоря Шувалова. Из этих четырех пунктов и складывается картинка, которую подтверждают в окружении главы ВЭБа: очень скоро госкорпорация станет платформой для координации основных институтов развития, в том числе «Дом.РФ», Корпорации МСП и Российской венчурной компании (РВК).

С точки зрения развития девелоперских проектов, в первую очередь интересен «Дом.РФ». Государственное АО вовлекает в оборот неиспользуемые объекты, которые находятся в федеральной собственности. Потенциал застройки – более 65 млн кв. м жилья.

Сделка ВЭБа со «Стрелкой» подтверждает новые правила игры, установленные правительством: все силы на консолидацию рынка вокруг госструктур. «Поправки в закон о долевом строительстве направлены на сужение числа игроков. Исполнить все его требования под силу только крупным строительным компаниям, – говорит генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько. – Мы ожидаем серьезного сокращения числа девелоперов и новых барьеров для выхода на рынок новичков».

В выигрыше окажутся компании, вставшие под крыло госбанков. Это «Группа ПСН», «А101» и «Интеко», доставшиеся Центробанку за долги санируемых банков, «ГАЛС девелопмент» и «Дон-строй», находящиеся под контролем ВТБ, «Сбербанк девелопмент» и, конечно, сами госбанки. «Государственным и полугосударственным строительным компаниям проще договориться о финансировании своих проектов, – отмечает директор по развитию санкт-петербургской группы Active Павел Пикалев. – Покупатели теперь также будут ориентироваться на надежность застройщика с точки зрения объемов возводимого жилья, числа проектов и объема банковского кредитования. Это переориентирует их на госструктуры».

«Возрастает зависимость девелоперской отрасли от банков, – говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Во-первых, кредитор получает право контролировать движение средств застройщика через единые специализированные счета, которые будут открываться для каждого проекта. Во-вторых, банковский кредит становится практически единственным источником инвестиций, если не считать собственных средств застройщика и облигаций. Кроме того, банк также финансирует через ипотечное кредитование покупателей жилья, поэтому фактически кредитор будет как минимум дважды участвовать в прибыли от реализации проектов новостроек».

«В таких условиях выиграют компании, близкие к госбанкам, они получат кредиты на более выгодных условиях, нежели их конкуренты, – отмечает член совета Российской гильдии риелторов Михаил Гороховский. – Неправильно, что банки занимаются не свойственным им бизнесом. Подобная недобросовестная конкуренция приведет к банкротству мелких и средних девелоперов в зависимости от объема их долга и текущей ситуации в экономике».

Для частных гигантов (например, ГК «ПИК», ГК «МИЦ», «Эталон» и многих других компаний) в результате изменения схемы финансирования грядут тяжелые времена. «Идет консолидация рынка, но в ее эпицентре оказываются не крупные частные игроки, а государственные компании, – отмечает совладелец ООО «Монолит-строй» Максим Логвинов. – Небольшим же компаниям гораздо интереснее и выгоднее переориентироваться на другие сферы, например, на инфраструктурное строительство. Они обменивают или распродают свои земельные активы и уходят с рынка недвижимости».

Подтверждением этого тренда может служить рост числа банкротств на строительном рынке. В первом квартале 2018 года число таких застройщиков увеличивалось на 3–4% в месяц. В апреле их количество выросло на 5,4%, в мае рост составил 8,1%, в июне показатель достиг значения 8,8%. За год количество строительных компаний в активных процедурах банкротства увеличилось в 2,4 раза. За это время объем незавершенного строительства вырос в 1,95 раза. Общее число застройщиков, записи о которых имеются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, составило 366, а объем незавершенного строительства этих компаний достиг 8,95 млн кв. м. Причем инициаторами банкротства строительных компаний выступают банки, которым для этой процедуры не требуется судебное решение.

Крупный строительный бизнес, как это уже показала история, также не застрахован от краха. Можно вспомнить громкое банкротство СУ-155 Михаила Балакина в 2015 году, крупнейшей на тот момент строительной компании России. Долгое время СУ-155 делала ставку на госконтракты благодаря покровительству бывшего столичного градоначальника Юрия Лужкова и его супруги (Елены Батуриной, владелице «Интеко»), а также заказам от Минобороны времен Анатолия Сердюкова. Но и Лужков, и Сердюков были отправлены в отставку. Так Балакин потерял Москву и «Интеко», с которой тесно сотрудничал, а в конце 2012 года Сергей Шойгу, став министром обороны, предложил отказаться от госзаказов на строительство жилья и перейти на схему субсидирования. Долги компании росли как снежный ком, а объекты перестали продаваться. Банкротство было неизбежно. В результате СУ-155 пришлось санировать, а объекты достраивать за государственный счет.

Вторым крупным девелопером, объекты которого придется достраивать государству, стала Urban Group, основанная профессором НИУ ВШЭ Александром Долгиным. По данным Единого реестра застройщиков, компания входит в ТОП-10 по России и занимает второе место по объемам текущего жилищного строительства в Московской области. Несмотря на поддержку подмосковного правительства, в середине прошлого года у Urban Group начались проблемы с финансированием и сдачей объектов, а несколько месяцев назад она резко снизила темпы строительства. Дошло до того, что в мае этого года Сбербанк свернул ее ипотечные программы, а Росреестр заблокировал регистрацию договоров по квартирам девелопера. В итоге продажи жилья полностью встали. Начались проверки регулятора, выявившие далеко не благоприятную картину: Главгосстройнадзор Московской области выявил признаки нецелевого использования средств дольщиков структурами Urban Group в четырех жилищных комплексах, возводимых компанией. У Urban Group имеются обязательства перед 16 тыс. дольщиков. Министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что средств Фонда защиты прав дольщиков не хватит на достройку проблемных объектов Urban Group. При средней цене 4 млн рублей за квартиру получается, что достройка всех корпусов обойдется федеральному бюджету и бюджету правительства Московской области минимум в 60 млрд рублей.

Среди причин финансовых проблем девелопера называют падение продаж квартир в новостройках Подмосковья и банальное воровство. По словам главного акционера Александра Долгина, "в компании вскрыли нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов и прочую муть". Он намекает на бывшего гендиректора Андрея Пучкова, с которым вместе проработал около 15 лет. Существует еще одна версия – конфликт основного собственника Александра Долгина с младшим партнером Андреем Пучковым. По данным базы "СПАРК-Интерфакс", 95% ООО "Урбан-групп" принадлежало кипрской "Лейк Бриз Инвестментс" (Александра Долгина), а 5% – Андрею Пучкову. Полтора года назад Urban Group продала компанию IIC, специализирующуюся на страховании жизни. На момент сделки страховщиком владело ООО "Северное" (учредители – Александр Долгин (51%) и Андрей Пучков (49%). Сам Долгин в интервью СМИ называл Пучкова совладельцем Urban Group, но сейчас говорит, что якобы у Пучкова была неоформленная доля.

Too big to fail – это международный финансовый термин, используемый для обозначения компаний, банков или предприятий, банкротство которых из-за масштабности их деятельности будет иметь самые серьезные негативные последствия для экономики государства. Проще говоря, правительство гигантов в беде не бросает и всегда поможет финансово, чтобы избежать социальной напряженности, забастовок и митингов, оставшихся без работы сотрудников попавших в предбанкротное состояние компаний или, как в случае со строительными фирмами, обманутых дольщиков.

Похоже, именно на это и надеялся владелец ГК «ПИК» Сергей Гордеев, договариваясь летом 2016 года с основателем ГК «Мортон» Александром Ручьевым о выкупе бизнеса. И у одного и у другого девелопера дела шли не очень. Долги «Мортона» оценивались в 22–24 млрд руб., увеличившись за 2015 год в 1,5 раза. Выручка ГК «ПИК» по итогам первого полугодия составила 18,9 млрд руб. (на 14,2% меньше показателя аналогичного периода 2015 года), чистая прибыль упала до 1,7 млрд руб. с 4,08 млрд руб. годом ранее, доходы от продажи жилья составили 15,7 млрд руб., сократившись на 15,5%.

Для чего тогда первая по объемам строительства в России компания поглотила третью? Сумма сделки не разглашалась, но некоторые эксперты полагали, что с учетом размера кредитной нагрузки «Мортона» чистая стоимость активов компании была близка к нулю. Перед компанией маячил риск банкротства из-за высокой закредитованности и падения продаж: в 2015 году был построен 1 млн кв. метров, а продано не более 700 000. Ходили разговоры даже о том, что Ручьеву банки могли не продлить кредиты, а официальная сумма долга серьезно занижена, как, например, это оказалось у СУ-155. Ее владелец Михаил Балакин накануне банкротства говорил о 27 млрд руб. долга, а на поверку оказалось больше 350 млрд. Кстати, бывший строитель чувствует себя и сегодня достаточно неплохо. Он депутат Мосгордумы и является членом комиссии по экономической политике и финансам, а также комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию. А на днях подал документы для выдвижения кандидатом в мэры Москвы. В соцсетях его уже прозвали «кандидатом от Елены Батуриной» (супруга экс-мэра Юрия Лужкова), намекая на связь с компанией «Интеко», владельцем которой была Батурина.

Взлет строительной империи Ручьева в конце 2000-х – начале 2010-х приписывают его связям в Министерстве обороны, которое на тот момент возглавлял Анатолий Сердюков, и покровительству экс-губернатора Московской области Бориса Громова и чиновников областного правительства. Но к середине 2010-х административный ресурс Ручьева иссяк. И Сердюков и Громов лишились своих постов.

У Гордеева, наоборот, в начале 2010-х дела шли в гору. Известность в бизнес-кругах он получил в конце 1990-х как основатель компании «Росбилдинг», прогремевшей на столичном рынке перепрофилирования и реструктуризации промышленных предприятий. Говорят, работала компания не без поддержки чиновников столичного правительства времен Юрия Лужкова. В 2007 году Гордеев стал представителем в Совете Федерации от администрации Пермского края, но спустя три года вновь вернулся в бизнес.

Рассчитывал ли бизнесмен на синергетический эффект от слияния? Вряд ли. Скорее на ликвидацию конкурента, демпинговавшего на рынке, и на достройку и продажу его объектов. Конечно и на поддержку государства, которое, как он полагал, не бросит в беде крупнейшую строительную компанию России.

На этот раз Кремль остался в стороне. Как следствие, по итогам 2017 года чистая прибыль крупнейшего девелопера уменьшилась в шесть раз по сравнению с 2016 годом – до 3,2 млрд рублей. Это в шесть раз меньше показателя за 2016 год (19,1 млрд рублей). Гордеев искал стратегического инвестора, но неудачно. В результате ему пришлось фактически устроить распродажу своих активов более чем на 3 млрд рублей.

Гордееву, впрочем, еще есть на кого опереться. Это его бывший партнер Александр Мамут, с кем он в 2013 году выкупил акции ГК «ПИК». Если станет очень тяжело, то через него можно обратиться за "дешевыми" деньгами к главе ВЭБа Игорю Шувалову. Ведь теперь, когда девелоперам перекрыли доступ к бесплатным деньгам дольщиков, преимущество будет иметь тот, кому дадут банковский кредит под минимальные ставки.

Если посмотреть на крупнейших застройщиков по объему текущего жилищного строительства, то в июне, по данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), в Москве рейтинг возглавляют ГК "ПИК", «Группа ЛСР» и «Дон-строй», в Московской области – ГК "ПИК", Urban Group (867,3 тыс. кв. м) и ФСК «Лидер». На четвертом месте «Самолет девелопмент». Urban Group уже фактически банкрот. За «Дон-строй» переживать не стоит, поскольку эта компания находится под патронажем ВТБ. ГК "ПИК" еще сохраняет административный ресурс. Но все будет зависеть от того, сможет ли Сергей Гордеев оптимизировать объединенную с «Мортоном» компанию и сократить долговую нагрузку. А вот за питерскую «Группу ЛСР» и подмосковную «Самолет девелопмент» переживать пока не стоит. Владелец ЛСР – бывший сенатор от Ленинградской области Сергей Молчанов. Ему покровительствуют и питерские чиновники, и московские. Кстати, долгое время совет директоров компании возглавлял бывший вице-мэр Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, а застройку столичных территорий компания начала после того, как в Москву перебралась Валентина Матвиенко, возглавившая в 2011 году Совет Федерации.

С точки зрения финансов у «Самолет девелопмент» все в порядке. ГК «Самолет» была основана в 2012 году. По итогам прошлого года выручка группы составила 41,872 млрд руб., увеличившись за год на 47%, чистая прибыль – 3,407 млрд руб., чистый долг – 1,048 млрд руб. (3,214 млрд руб. на конец 2016-го). Компании всего шесть лет, а только в прошлом она построила 487,8 тыс. кв. м жилья, войдя по этому показателю в пятерку крупнейших застройщиков России. Как ей удалось так пробиться на конкурентном подмосковном рынке? Все дело в акционерах. Основные владельцы ООО «Самолет девелопмент» (входит в АО «ГК «Самолет») – председатель совета директоров компании Михаил Кенин и Игорь Евтушевский. Еще одним партнером девелопера считается Максим Воробьев, брат губернатора Московской области Андрея Воробьева. Но сам губернатор пояснял, что его брат «принципиально не участвует в проектах в Московской области». «Мой брат начал заниматься строительством еще в 2007 году, – рассказывал он в интервью «Коммерсанту». – У него есть другая компания – «Самолет две столицы», у которой объекты в Санкт-Петербурге и Москве». Согласно структуре группы «Самолет» (до преобразования в АО), обе компании являются ее частью: «Самолет две столицы» принадлежит ГК «Самолет» на 75%, а «Самолет девелопмент» – на 99%.

Конечно, ни одна компания никогда не раскрывает всей информации о своем финансовом состоянии, поэтому о материальном положении девелоперов можно судить по общим тенденциям рынка. Сейчас мы наблюдаем, как крупные застройщики постоянно наращивают портфель своих проектов. Суммарная площадь строящихся ими объектов возрастает. В то же время общая экономическая ситуация в стране тяжелая: девальвация рубля, отсутствие накоплений у населения и прекращение роста цен на жилье – все это играет против застройщиков.

Эксперты, опрошенные Legal.Report, прогнозируют, что в ближайшие два-три года с рынка уйдет около трети девелоперов, в том числе и входящих в ТОП-10 строительных компаний России.

«Ситуация в целом на рынке жилищного строительства остается непростой. Доходы населения продолжают сокращаться, поэтому, несмотря на увеличение объемов спроса, их недостаточно для того, чтобы реализовать все предложение жилья, которое было построено в предыдущие годы, – отмечает Мария Литинецкая. – Огромные объемы жилья в России и Москве остаются невостребованными, а цены из-за высокой конкуренции практически не растут. Еще один тревожный фактор в развитии рынка – постоянные изменения в сфере законодательного и нормативного регулирования, направленные на ужесточение «правил игры» в отрасли. Они вносят неопределенность в бизнес».

Таким образом, сама логика развития рынка, а также законодательные изменения ведут к консолидации основных участников отрасли, которые постепенно будут замещать небольших девелоперов.