КС предписал больше платить собственникам изымаемой недвижимости

Рисунок: Владимир Кремлёв/Legal.Report

Конституционный суд РФ признал не соответствующим Основному закону порядок определения размера компенсаций собственникам при изъятии их недвижимости в Москве для государственных нужд. Дело было рассмотрено КС в закрытом заседании без проведения слушаний.

С жалобами в КС обратились два владельца гаражей-боксов и машино-мест в нежилом здании на востоке Москвы. В апреле 2016 года городские власти включили это строение в перечень объектов, подлежащих изъятию для государственных нужд – ради строительства Северо-Восточной хорды. Документ, как следует из его вводной части, был принят в том числе в соответствии с постановлением правительства Москвы от 9 апреля 2013 года – об утверждении проекта планировки участка линейного объекта улично-дорожной сети участка Северной рокады от шоссе Энтузиастов до МКАД.

Заявители отказались подписать проекты соглашений об изъятии имущества, в которых его рыночная стоимость была определена на 8 апреля 2013 года, то есть на день, предшествующий принятию постановления. Тогда власти обратились в суд с исковыми требованиями об изъятии у них имущества.

Решением Перовского райсуда Москвы, оставленным без изменения Мосгорсудом, было удовлетворено требование об изъятии у одного заявителя гаража-бокса и десяти машино-мест с присуждением ему возмещения в 4 910 000 руб. У второго заявителя решением суда изъят гараж-бокс с выплатой ему 790 000 руб.

Владельцы недвижимости настаивали на необходимости определить сумму возмещения исходя из рыночной стоимости имущества на момент принятия решения о его изъятии – на апрель 2016 года. Согласно их расчетам, данные суммы равнялись бы 8 236 000 руб. и 1 538 000 руб. соответственно.

Однако суды отклонили их доводы, сославшись на ч. 5 ст. 13 Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Согласно этому положению, стоимость изымаемого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории, предусматривающей размещение объекта, для целей размещения которого осуществляется изъятие.

Тогда владельцы гаражей обратились в КС с жалобой на неконституционность ч. 5 ст. 13 закона № 43-ФЗ. По их мнению, данное положение противоречит Конституции РФ, поскольку лишает собственников права получить равноценное возмещение за принудительное отчуждение для государственных нужд принадлежащего им недвижимого имущества.

Как указал КС, оспариваемый способ определения стоимости изымаемого недвижимого имущества – исходя из времени принятия решения об утверждении документации по планировке территории – учитывает влияние этого решения на возможное последующее изменение стоимости имущества. Связь между временем принятия документа, влекущего изъятие имущества, и датой, по состоянию на которую определяется его стоимость, позволяет достичь баланса публичных и частных интересов. Это дает возможность защитить интересы собственника в случае снижения рыночной стоимости имущества после принятия решения об утверждении документации по планировке территории вследствие размещения нового объекта. Поэтому, как отметил КС, ч. 5 ст. 13 сама по себе не может расцениваться как противоречащая Конституции.

При этом значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и актов, предусматривающих изъятие имущества (что имело место в случае заявителей), может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемой недвижимости. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимости в судебном порядке ее собственники вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

Вместе с тем на рыночную стоимость изымаемого имущества влияет целый ряд показателей, экономических факторов, подлежащих оценке. Так, ее увеличение может быть обусловлено размещением объекта, в связи с которым осуществляется изъятие. Выплата в данной ситуации собственнику текущей рыночной стоимости недвижимости с учетом совершенствования инфраструктуры прилегающей территории означала бы получение им несправедливой выгоды за счет публичного субъекта и бюджетных средств, израсходованных в целях развития местности.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости может быть обусловлено объективным изменением спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или имущества в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки имущества без учета влияния размещения нового объекта практически неосуществимо, собственнику должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение. Сложившаяся же с 2016 года судебная практика не обеспечивает надлежащую защиту прав собственников.

В итоге КС признал оспариваемую норму не соответствующей Конституции в той мере, в какой по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в случае принудительного изъятия недвижимости в судебном порядке для государственных нужд по прошествии значительного времени после принятия решения об утверждении документации по планировке территорий, она не позволяет учитывать возможное изменение рыночной стоимости этого имущества, не связанное с развитием инфраструктуры территории в рамках реализации проекта, и тем самым препятствует предоставлению его собственнику равноценного возмещения.

Федеральному законодателю предписано внести изменения в действующее правовое регулирование. Впредь до внесения таких изменений судам при определении стоимости изымаемой недвижимости необходимо руководствоваться ее рыночной стоимостью, определенной оспариваемой нормой, но индексируемой с учетом динамики рыночной стоимости аналогичных объектов.

Правоприменительные решения по делам заявителей, если они приняты на основании оспариваемой нормы в той мере, в какой она признана не соответствующей Конституции, подлежат пересмотру в установленном порядке.