КС растолковал, чем посуточная аренда отличается от гостиничных услуг

Конституционный суд РФ опубликовал постановление по делу о проверке нормы Жилищного кодекса РФ, запрещающей размещать в квартирах хостелы и мини-гостиницы. Слушание состоялось 7 февраля 2023 года с подачи индивидуального предпринимателя, который пытался оспорить судебный запрет на посуточную аренду своей квартиры, приравненную к оказанию гостиничных услуг. КС встал на сторону заявителя и предложил законодателю комплексно урегулировать особенности краткосрочного найма жилья в многоквартирных домах.

Согласно судебным материалам, индивидуальный предприниматель Павел Бахирев сдавал посуточно в аренду принадлежащие ему двухуровневые апартаменты в центре Пскова и уплачивал с дохода налог по упрощенной системе налогообложения. Согласно размещенным на интернет-ресурсах объявлениям, квартира предоставлялась арендаторам с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и обратно и обслуживалась персоналом, говорящим на английском и русском языках. Сосед предпринимателя подал иск в Псковский горсуд, попросив запретить использовать квартиру в качестве мини-гостиницы. Истец утверждал, что многочисленные постояльцы устраивают шумные увеселительные мероприятия, в том числе ночью, и по факту их противоправного поведения жильцами дома неоднократно вызывалась полиция.

В ходе судебного разбирательства был установлен факт использования квартиры для временного размещения гостей с целью предоставления гостиничных услуг, а не с целью сдачи внаем для проживания нанимателям. Требования истца были удовлетворены. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение в силе. Суды пришли к выводу, что Бахирев нарушил ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, запрещающую использовать жилое помещение в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг.

В передаче кассационной жалобы в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РФ ответчику было отказано.

В жалобе в КС Бахирев утверждал, что оспариваемая норма ЖК РФ в силу своей неопределенности дает судам возможность приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг, чем нарушает его конституционные права.

В постановлении КС указал, что запрет размещать гостиницы в жилых помещениях и предоставлять гостиничные услуги в многоквартирном доме, введенный с 1 октября 2019 года^[1], обеспечивает конституционное право на жилище и защищает права и законные интересы законопослушных жильцов дома. Неопределенность в вопросе о конституционности ч. 3 ст. 17 ЖК РФ проявляется в том, позволяет ли она дифференцировать правоотношения, связанные с предоставлением гражданам на короткое время жилых помещений, на те, которые складываются по поводу оправданно запрещенных законодателем гостиничных услуг в многоквартирных домах, и те, которые не относятся к таковым.

Владелец квартиры, как отметил КС, вправе сдавать ее для проживания на основании договора найма для проживания гражданам на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ). При этом минимальный срок такого договора законодательством не установлен. Вместе с тем, согласно Налоговому кодексу РФ^[2], в отношении такого вида предпринимательской деятельности, как сдача в аренду (наем) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений, применяется патентная система налогообложения, что также подтверждает позицию государства о допустимости извлечения дохода от сдачи в аренду, в том числе собственных жилых помещений, без оговорок о ее сроках.

Также КС сослался на Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД), в котором предусмотрена «деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания» (55.20). Она включает предоставление мест клиентам для временного проживания, в том числе в комнате или квартире, в отдельно стоящих многоэтажных зданиях на ежедневной или еженедельной основе, с минимальным объемом дополнительных услуг по договору краткосрочного найма. По такому договору предоставление комнаты или квартиры для проживания на срок от одних суток может не являться оказанием гостиничных услуг и тем самым не противоречит ни существу законодательного регулирования найма жилых помещений, ни установленному в ЖК РФ запрету.

При этом нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. Однако это не является препятствием для оценки данных обстоятельств судами и принятия ими сбалансированного решения. Суд должен установить, действительно ли краткосрочный наем конкретного жилого помещения создает для иных жильцов дома неудобства, существенно превышающие те, которые возникают при обычном использовании жилья, либо очевидно повышает эксплуатацию мест общего пользования в многоквартирном доме вплоть до интенсивности, присущей гостиничной деятельности.

КС РФ постановил, что оспоренная норма ЖК РФ не противоречит Основному закону страны. Она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в многоквартирном доме без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов.

Вместе с тем КС обязал федерального законодателя принять меры к урегулированию особенностей краткосрочного найма жилых помещений в многоквартирных домах, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений. Законодатель может определить специальные правила этой деятельности для отдельных местностей, например, туристических мест и курортов.

Решения по делу Бахирева, вынесенные на основании нормы, истолкование которой выявлено в постановлении​, подлежат пересмотру, сообщили в пресс-службе КС.