Нормы ГК о вещных правах поправят из-за судебной практики

Президентский Совет по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал обновленный проект поправок в часть первую Гражданского кодекса РФ о вещных правах. Законопроект был подготовлен Минэкономразвития России и затем доработан рабочей группой Совета по совершенствованию законодательства о вещных правах.

Целью законопроекта является устранение проблем, выявленных в ходе правоприменительной деятельности, связанных с определением правового режима недвижимого имущества, сообщили в аппарате председателя Совета Павла Крашенинникова.

Как отметил, представляя законопроект, руководитель рабочей группы Василий Витрянский, действующие положения Гражданского кодекса содержат следующее регулирование понятия недвижимой вещи: недвижимыми вещами признаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, машино-места, а также иные объекты, неразрывно связанные с земельным участком, то есть объекты, перемещение которых без причинения им несоразмерного ущерба невозможно. Кроме того, к недвижимым вещам законом может быть отнесено иное имущество (статья 130 ГК РФ). Такое регулирование за несколько десятилетий действия продемонстрировало свою недостаточность. Важнейшее для гражданского оборота понятие недвижимой вещи является чрезвычайно расплывчатым и неопределенным, что влечет неоднозначное толкование на практике.

Так, судебная практика свидетельствует о том, что объекты, зарегистрированные в реестре как недвижимые вещи, зачастую признаются судами движимыми вещами или даже не вещами, а составными частями земельного участка (например, суды признавали, что не являются недвижимыми вещами асфальтированные площадки, заборы, оросительные системы и проч.). С другой стороны, судебная практика иногда признает недвижимыми вещами объекты, государственная регистрация на которые в реестре недвижимости отсутствует (например, недвижимостью признавались подъемные краны, производственное оборудование и проч.).

Кроме того, признание здания или сооружения самостоятельной недвижимой вещью не всегда оправданно. В частности, потребность в этом отсутствует в случаях, когда здание или сооружение возведено собственником земельного участка. В этом случае более приемлемым решением является квалификация такого рода построек в качестве составной части земельного участка, а не самостоятельных вещей.

Требуют разрешения на уровне законодательства и проблемы квалификации результата незавершенных строительных работ как недвижимой вещи.

Эти и другие проблемы правового режима недвижимого имущества призван решить представленный законопроект.

Ключевым видом недвижимого имущества признается земельный участок. По общему правилу, любые постройки, возведенные на земельном участке, являются его составной частью, то есть не признаются самостоятельными недвижимыми вещами (так называемый принцип единого объекта, характерный для большинства ключевых зарубежных юрисдикций). Постройки (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) могут признаваться самостоятельными вещами только в случаях, когда в соответствии с законом за лицом, не являющимся собственником участка, но возведшим постройку с согласия собственника, признается возможность приобретения права собственности на постройку, возведенную на чужой земле. К числу таких случаев будет относиться, в первую очередь, возведение построек арендатором земельного участка, который был предоставлен его собственником под строительство.

Законопроект исходит из нецелесообразности сохранения в качестве недвижимых вещей различных объектов, относимых сегодня к недвижимости в силу закона (воздушных и морских судов, судов внутреннего водного транспорта).

«Только судьи и ученые в состоянии написать объективный закон»

Мнения01.03.2016

Правила законопроекта о предприятиях рассчитаны на то, чтобы создать удобный правовой режим, благодаря которому участники оборота смогли бы одновременно передавать совокупность объектов гражданских прав, а также долги, связанные с предпринимательской деятельностью, организованной в форме некоего экономического и организационного единства (предприятия).

Законопроектом в ГК РФ вводится новая глава 6.1, которая (по аналогии с главой 7, посвященной ценным бумагам) содержит детальное регулирование отдельных видов недвижимых вещей (земельных участков, зданий и сооружений, объектов незавершенного строительства, помещений и машино-мест, единых недвижимых комплексов). Положения о каждом из указанных видов недвижимых вещей построены по следующему принципу: излагаются правила о возникновении соответствующих вещей, их физическом и юридическом изменении, а также о порядке прекращения отдельных видов недвижимого имущества.

Ключевым аспектом, который подчеркивается в положениях об указанных видах недвижимых вещей, является государственная регистрация первоначального права на объект. Именно с момента такой регистрации земельный участок, здание, помещение и проч. считаются существующими как объект гражданских прав – недвижимая вещь. Указанные нормы имеют своей целью недвусмысленно прояснить для правоприменительной практики целый ряд вопросов, касающихся момента и порядка признания тех или иных материальных объектов недвижимыми вещами.

Из новелл было отмечено следующее.

Положения о зданиях и сооружениях содержат новые для действующего гражданского законодательства правила о консолидации помещений в здании как способе юридического образования одной недвижимой вещи (здания) вместо поэтажной собственности.

В проект также включено правило о том, что если право собственности на земельный участок и на здание на нем принадлежат одному лицу, то здание как недвижимая вещь прекращает свое существование и становится составной частью соответствующего земельного участка.

Впервые за историю современного российского гражданского законодательства определено понятие объекта незавершенного строительства как объекта, расположенного на земельном участке, не принадлежащем застройщику на праве собственности или ином вещном праве, работы по строительству которого выполнены более чем наполовину. Данное решение должно, с одной стороны, уменьшить случаи недобросовестной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства с целью последующего приобретения земельного участка, а с другой стороны, внести ясность в вопрос о том, с какого момента результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью.

В законопроекте также разрешается старая проблема российского гражданского законодательства о поэтажной собственности (помещениях и общем имуществе зданий, разделенных на помещения). Фактически правовой режим многоквартирных домов и нежилых зданий, разделенных на помещения, признается идентичным (за исключением ряда деталей).

Предполагается, что положения вступят в силу в 2021 году. Приведение единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в соответствие с теми изменениями, которые повлечет принятие данного закона, в том числе в отношении формирования единого объекта – земельного участка, составными частями которого могут являться здания и сооружения, предполагается осуществить в течение пятилетнего переходного периода.

Совет по кодификации, поддержав законопроект, рекомендовал при его рассмотрении Госдумой синхронизировать с президентским блоком поправок в ГК РФ в части вещных прав, принятым в первом чтении в 2012 году, который готовится к рассмотрению во втором чтении.