Поменять сталинский памятник на офисы помешало банкротство

Второй год продолжаются судебные тяжбы вокруг неисполненного договора мены, объектом которого стало уникальное архитектурное сооружение в Самаре, не имеющее аналогов в России. Выносимые судами решения, по мнению истца, вот уже несколько лет не имеющего возможности получить свое по договору, раз за разом бесцеремонно ломают рамки законодательства, игнорируя даже указания Верховного суда РФ. Причины этого понять непросто, но ясно одно: шлейф юридических парадоксов тянется именно за командой ушедшего губернатора, которая бросила дело на полпути, к тому же оставив здание-памятник без добросовестного хозяина.

Речь идет о здании, расположенном по адресу: г. Самара, ул. Ново-Садовая, д. 149. Оно является объектом культурного наследия, полное наименование которого – "Фабрика-кухня завода им. Масленникова, Архитектор Е. Максимова, 1932 г.". Это уникальный памятник конструктивизма в Самаре, в плане здание с точностью представляет собой серп и молот. В 2013 году его удалось спасти от уничтожения благодаря активной позиции бывшего депутата Госдумы от Самарской области Александра Хинштейна.

Обществу с ограниченной ответственностью "Самарский пассаж" "Фабрика-кухня" принадлежала на праве собственности. Общее техническое состояние здания в силу ряда объективных причин было неудовлетворительным.

Дальнейшую судьбу памятника советской эпохи решило вмешательство губернатора Самарской области Николая Меркушкина, с подачи которого 26 декабря 2013 года ООО "Самарский пассаж" и ГБУ Самарской области "Центр размещения рекламы" (в настоящее время – ГКУ "Центр размещения рекламы") заключили договор мены. По договору "Самарский пассаж" должен был в срок до 15 февраля 2014 года передать в собственность области, а затем в оперативное управление ГКУ "ЦРР" объекты недвижимости, в том числе и "Фабрику-кухню завода им. Масленникова". В свою очередь ГКУ "ЦРР" в срок до 31 декабря 2014 года обязалось передать в собственность "Пассажа" нежилые помещения и машино-места, расположенные в строящемся офисном здании в Железнодорожном районе.

А 26 декабря 2013 года между ООО "Самарский пассаж" и АО "Самарская региональная энергетическая корпорация" (АО "СамРЭК") был заключен договор поручительства, согласно которому АО "СамРЭК" приняло на себя обязательство отвечать перед ООО "Самарский пассаж" за исполнение обязательств ГКУ "ЦРР" по упомянутому выше договору мены.

Как подчеркивают в ООО "Самарский пассаж", принятые на себя обязательства по договору оно исполнило: 14 февраля 2014 года по акту приема-передачи компания передала полагающееся недвижимое имущество области.

Однако далее началась череда необъяснимых проблем. Обязательства регионом и ГКУ "ЦРР" в срок выполнены не были. Проще говоря, "Самарский пассаж" от них ничего не получил. Офисное здание было построено лишь на 75%, после чего застройщика – ООО "Славичстрой" – признали банкротом.

"Пассаж" отправился за защитой своих прав и интересов в областной арбитражный суд с иском к ГКУ "ЦРР" и АО "СамРЭК" о взыскании стоимости переданного региону имущества. Но 15 июня 2017 года решением этого суда в иске было отказано.

Суд решил исследовать вопрос о действительности договора мены – и пришел к парадоксальному (об этом ниже) выводу о его ничтожности по причине противоречия ст. 567, 209, п. 2 ст. 295 ГК РФ. Также он неожиданно – для юридически сведущих участников дела – указал, что на момент совершения сделки мены ООО "Самарский пассаж" не являлся собственником недвижимого имущества и не имел права заключать договор мены.

Такие выводы, по мнению истца, полностью не соответствует положениям законодательства. В самом деле, ГК РФ прямо допускает заключение договоров на продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Что и было подтверждено постановлением пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54. Но что для Самарского арбитража такие мелочи, как разъяснения высшего судебного органа…

Судья, отказывая в иске, указала на отсутствие необходимого в силу закона письменного согласия учредителя ГКУ "ЦРР" на совершение сделки мены – тогда как соответствующий приказ министерства имущественных отношений Самарской области находится в материалах дела.

Уникальная недвижимость была позже передана областью в федеральную собственность для обустройства в зданиях Центра современного искусства. В июне 2015 года макет обновленного здания презентовали премьер-министру России Дмитрию Медведеву и вице-премьеру Ольге Голодец. Дмитрий Медведев поддержал проект восстановления архитектурного шедевра в Самаре.

Игнорирование же Самарским арбитражем абсолютно «классических» норм законодательства и согласования Минимуществом Самарской области спорной сделки трудно объяснить логически, замечают представители истца. Печально, но похоже, слов президента России Владимира Путина о том, что взят безусловный курс на построение правового государства, тут не слышали…

У других сторон спора, впрочем, также нет недостатка в аргументации. Не достроившее офисный объект ООО "Славичстрой" отказалось от подписания акта приема-передачи объекта незавершенного строительства, и якобы поэтому "ЦРР" не смог оформить на него право собственности Самарской области.

В свою очередь «Пассаж» не согласен с доводами суда о ничтожности сделки. Региональный арбитраж, основываясь на выводах, противоречащих материалам и обстоятельствам дела, в своем решении указал, что в соответствии с п. 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушений. И договор мены будто бы является ничтожной сделкой, поскольку он заключен в противоречие со ст. 567, 209, п. 2 ст. 295 ГК РФ. Но суд здесь опирался на редакцию ст. 168, которая с сентября 2013 года уже не действует.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Самарский пассаж" с апелляционной жалобой на вынесенное областным арбитражным судом решение. Стоит отметить, что аналогичной позиции о незаконности решения придерживается и Министерство имущественных отношений Самарской области, которое также подало жалобу.

Министерство довод суда о ничтожности сделки без обиняков посчитало незаконным и необоснованным. Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания его недействительным. По закону это так.

Учитывая упомянутые нормы права и разъяснения ВАС РФ, договор не является недействительной сделкой. Министерство в связи с этим просило изменить мотивировочную часть решения областного арбитража.

27 сентября 2017 года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд постановил: оставить решение Самарского арбитража от 15 июня без изменения, а жалобы ООО "Самарский пассаж" и Министерства имущественных отношений Самарской области без удовлетворения. Буква закона опять оказалась, так скажем, попрана.

– Можно пошутить на эту тему так: когда дело касается больших денег, решения судов обычно непредсказуемы, – говорит адвокат Московской городской коллегии адвокатов Алексей Мельников. – Трудно сказать, почему и арбитраж, и апелляция сделали именно такие выводы. Но мы имеем и устаревшую редакцию статьи 168, и игнорирование имеющегося в деле согласия Минимущества области на сделку… Суд попросту обязан дать оценку каждому доказательству и указать мотивы, по которым он принял его или отклонил. То, что этого не было сделано, недопустимо! А выводы суда вовсе противоречат имеющимся в деле доказательствам. Я думаю, что есть все основания для отмены такого судебного решения в кассационном порядке.

Между тем в суд поступило ходатайство о процессуальном правопреемстве, оно было удовлетворено: ФГБУ "Государственный центр современного искусства" суд заменил правопреемником ФГБУ Государственный музейно-выставочный центр "РОСИЗО".

Важно добавить, что в отзыве РОСИЗО от 29 августа 2017 года на апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и ООО "Самарский пассаж" указано, что это учреждение "не вправе решать вопросы, отнесенные к компетенции федерального органа исполнительной власти – Росимущества".

– На наш взгляд, суд необоснованно признал договор мены ничтожным, правовых оснований для этого у него не имелось, – заявил обозревателю Legal.Report руководитель юридической службы РОСИЗО Михаил Кочерга. – Ни одна из сторон в ходе судебного заседания об этом не заявляла и не ходатайствовала. Договор мены прошел все стадии согласования. Мы считаем, что с точки зрения закона он абсолютно правилен и адекватен.

РОСИЗО считает, что мотивировочная часть решения Арбитражного суда Самарской области от 15 июня 2017 года не соответствует обстоятельствам дела, законодательству РФ и подлежит отмене.

– Суд исследовал вопрос о принадлежности этого объекта недвижимости (фабрики-кухни – прим. ред.), было установлено, что он находится в федеральной собственности, закреплен на праве оперативного управления за РОСИЗО, – уточнил Михаил Кочерга. – Таким образом, суд должен был привлечь к делу и собственника объекта – территориальное управление Росимущества по Самарской области, о чем мы заявляли в ходе заседания. Но сделано этого по каким-то причинам не было. РОСИЗО рассматривает вопрос о том, чтобы обжаловать решение апелляции в кассационном порядке либо подготовить отзыв к кассационной жалобе, если таковая поступит со стороны «Самарского пассажа», где будет изложена наша позиция.

Тем временем проект реставрации памятника архитектуры проходит госэкспертизу. Финансирование идет в рамках федеральной программы "Культура России". В текущем году в федеральном бюджете на работы было предусмотрено 225 млн руб., в 2018-м – 172,1 млн руб., а также софинансирование из бюджета Самарской области в размере 160 млн руб. На данный момент подрядчики освоили около 70 млн.

Но в течение последних четырех месяцев реставрация, которая идет с декабря 2016 года, увы, не велась. Буквально на днях строители приступили к срочной консервации архитектурного шедевра на зимний период. Подрядчика, который не укладывался в сроки, решено сменить – для чего будут проведены новые торги.

Самарские архитекторы и представители общественности направили обращение министру культуры России Владимиру Мединскому, в котором сообщили о сложившейся ситуации. Другого способа что-то изменить здесь пока не видно. Ушедший губернатор Меркушкин, говорят в городе, оставил после себя не слишком вдохновляющее наследство. История «Самарского пассажа» – красноречивое тому подтверждение.