Реституция добросовестности. Как дело Долиной отразится на сделках с недвижимостью

В конце ноября почти одновременно завершились два резонансных судебных процесса, связанных с Народной артисткой России Ларисой Долиной. Кассационная инстанция подтвердила недействительность сделки по продаже ее элитной московской квартиры стоимостью порядка 130 млн рублей, а уже на следующий день был вынесен приговор фигурантам схемы телефонного мошенничества, в которую эта сделка оказалась встроена. Legal.Report изучил судебные материалы обоих дел, чтобы понять, как уголовное расследование повлияло на гражданский спор и почему история Долиной стала одной из самых обсуждаемых — в том числе, в сфере недвижимости.

Телефонная афера на 317 млн

Криминальная схема, в которую попала Долина, разворачивалась по знакомому для следствия сценарию. Гражданам звонили неизвестные, представлялись сотрудниками правоохранительных органов, говорили о «готовящемся преступлении» и попытках оформить кредиты. Потерпевших держали на линии часами, создавая ощущение угрозы и срочности: «действовать нужно немедленно».

Несколько месяцев Долину, судя по всему, держали в плотном информационном коконе: она снимала деньги, переводила крупные суммы, следовала инструкциям, которые, как ей казалось, исходили от государственных органов. С апреля по июль 2024 года она перевела мошенникам 175,12 млн рублей. Под теми же указаниями в цепочку действий встроилась и продажа ее квартиры площадь около 200 квадратных метров в Ксеньинском переулке (Хамовники, ЦАО). Недвижимость купила Полина Лурье — риелтор и владелица собственного агентства. Сделка прошла формально корректно: договор, передача денег, регистрация в Росреестре. По заключению экспертизы, рыночная стоимость жилья превышала 138 млн рублей. В итоге общий ущерб, причиненный Долиной, превысил 317,6 млн рублей — эта цифра включала и переводы, и стоимость недвижимости, и банковские комиссии.

Уголовное дело было возбуждено 3 августа 2024 года «в отношении неустановленных лиц». Поначалу следствие располагало лишь отдельными жалобами и разрозненными финансовыми операциями. Первой задержали Анжелу Цырульникову — столичного библиотекаря и мать двоих детей. Она работала в команде аферистов «курьером» и попалась с поличным, когда приехала в подмосковную Балашиху, чтобы забрать 4,5 млн рублей у местной пенсионерки. Пожилая женщина в последний момент распознала обман и вызвала полицию. Вскоре в СИЗО отправили еще трех соучастников — ранее судимых граждан Артура Каменецкого и Дмитрия Леонтьева, а также «дроппера» Андрея Основу. Ни один из них вину не признал. Каждый из них настаивал, что не понимал характера происходящего или не имел умысла на мошенничество.

Первоначально материалы дела поступили в Мещанский районный суд Москвы, где в июле прошло предварительное слушание. Однако суд указал, что два эпизода, связанные с хищением денег у пенсионерок, совершены в Балашихе, — и передал дело туда по территориальной подсудности. Защита настаивала на рассмотрении дела в Москве, утверждая, что эпизоды можно выделить и перенос осложняет доступ к материалам, однако апелляция эти доводы отклонила, указав, что объединенный состав эпизодов не позволяет рассматривать дело иначе.

К моменту рассмотрения дело насчитывало около тридцати томов: детализации звонков, банковские документы, экспертные заключения, протоколы и материалы оперативно-розыскных мероприятий. Процесс шел с перебоями: первые заседания неоднократно откладывались из-за неявки подсудимых — их доставление несколько раз срывалось. В итоге суд перешел к рассмотрению по существу лишь в середине ноября.

Приговор был оглашен 28 ноября. Все четверо подсудимых получили реальные сроки со штрафами от 900 тысяч до 1 млн рублей. Самые жесткие наказания в виде 7 лет колонии назначены Цырульниковой, Леонтьеву и Каменецкому. Наименьший срок — четыре года — получил «дроппер» Основа: суд посчитал, что его участие ограничивалось техническими действиями. Его защита утверждала, что он действовал «по просьбе знакомого» и заявила о намерении обжаловать приговор.

Отдельно суд удовлетворил гражданские иски двух потерпевших пенсионерок: общая сумма взысканий превысила 12 млн рублей. Спор о квартире Долиной приговор не затронул — следствие не установило связей между покупательницей и участниками мошеннической схемы, а вопрос о действительности сделки решался уже в гражданском процессе.

«В состоянии заблуждения»

Гражданский спор по поводу квартиры, развивался параллельно, но в ином правовом контуре. Иск Долиной о признании сделки недействительной был подан в Хамовнический суд Москвы в конце лета 2024 года — вскоре после того, как народная артистка РФ, судя по материалам дела, осознала, что продажа квартиры стала частью схемы телефонных мошенников.

Покупательница Полина Лурье отреагировала встречным заявлением: она требовала вселения в квартиру и признания своих прав как добросовестного приобретателя. Ее иск поступил осенью 2024 года, уже после регистрации сделки в Росреестре и перехода права собственности.

Оба заявления попали к федеральному судье Татьяне Перепелковой. Как писал «Коммерсантъ», она известна тем, что способна рассматривать крупные имущественные споры в крайне высоком темпе: например, в 2023 году Перепелкова всего за одно заседание удовлетворила иск Генпрокуратуры о конфискации пакета акций FESCO, а также столь же оперативно рассмотрела иски о взыскании с братьев Магомедовых около $750 млн и еще $150 млн с аффилированной компании. На этом фоне гражданский процесс по делу Долиной — почти десяток заседаний — выглядел заметно более продолжительным и детальным.

Судья сосредоточилась на обстоятельствах, в которых стороны заключали договор. Анализировались материалы уголовного дела, хронология звонков и экспертные заключения, описывавшие состояние Долиной в период активного давления со стороны звонивших. Перепелкова пришла к выводу, что в момент сделки Долина действовала под внешним давлением и не выражала собственной воли. На этом основании договор был признан недействительным по ст. 178 ГК РФ.

Отдельное внимание суд уделил поведению Лурье, риелтору с многолетним стажем. Перепелкова указала, что профессиональный участник рынка недвижимости обязан проявлять повышенную осмотрительность, когда продавец действует нетипично: спешит, избегает обсуждений, не контролирует сделку и не может объяснить мотивы. Суд счел, что Лурье не предприняла шагов, которые от нее могли бы ожидать с учетом ее опыта, и тем самым не доказала добросовестность.

Ключевым стал вопрос о реституции. Несмотря на признание сделки недействительной, Перепелкова отказала во взаимном возврате полученного. Суд отметил, что реального поступления оплаты продавцу не было: средства были выведены в рамках мошеннической схемы, что подтверждается материалами уголовного дела.

Апелляционная коллегия Мосгорсуда поддержала именно этот подход. В определении указано, что требование вернуть средства исказило бы смысл ст. 178 ГК РФ: «денежные средства были получены злоумышленниками», а лица, их похитившие, устанавливаются в рамках уголовного дела. Коллегия также отметила, что ст. 302 ГК РФ о защите добросовестного приобретателя неприменима, потому что Лурье купила квартиру у собственника, а не у лица, не имевшего права распоряжаться им.

Жалобу Лурье во Втором кассационном суде общей юрисдикции рассматривала судья Ирина Голубева. 27 ноября 2025 года она оставила решения без изменения, указав, что нарушения норм материального и процессуального права судами не допущены.

Так выводы Хамовнического суда — крайне редкие для практики оспаривания зарегистрированных сделок — устояли в двух вышестоящих инстанциях. И апелляция, и кассация согласились с тем, что нотариально удостоверенный и зарегистрированный договор подлежит отмене, покупательница не доказала добросовестность, а классическая двусторонняя реституция неприменима, поскольку Долина не получала денег от продажи. Одновременно суды фактически подняли стандарт осмотрительности при сделках: профессиональный участник рынка обязан реагировать на аномалии поведения продавца.

«Эффект Долиной»

Решение по делу Долиной мгновенно вышло за рамки частного спора о действительности договора. В профессиональной среде его уже называют делом, которое «перевернуло картину рисков» при сделках с недвижимостью на вторичном рынке. Причина ясна: суды одновременно признали сделку недействительной и отказали в классической двусторонней реституции. Фактически покупательница осталась без квартиры и без возможности вернуть уплаченные деньги — редкая комбинация последствий даже по меркам сложных имущественных конфликтов.

Для рынка это болезненный сигнал. Юристы подчеркивают, что Гражданский кодекс не знает категории «сделка под влиянием», однако ст. 178 ГК РФ в деле Долиной была применена максимально широко — с опорой на материалы уголовного дела и оценку состояния продавца в период телефонного давления. Особенно необычным стало то, что эта норма была использована для отмены нотариально удостоверенного договора: такие сделки традиционно считаются наиболее защищенными, и заблуждение продавца почти никогда не признается достаточным основанием для их оспаривания.

После огласки истории в судах появились иски с похожей логикой: продавцы, постфактум заявляющие о «внешнем воздействии» и требующие вернуть им недвижимость.

Ситуация вышла за рамки профессионального сообщества. У дома в Ксеньинском переулке, где расположена спорная квартира, появилась так называемая «Стена Долиной», о которой писал «Москвич Mag». Это стихийное место, куда люди приносят ключи, замки, свечи и записки «на удачу» — неформальный ритуал от тех, кто готовится к сделкам на рынке. Риелторы считают этот фольклорный феномен отражением простой тревоги: покупатель боится, что продавец спустя время заявит о заблуждении и попытается оспорить результат сделки.

Особый интерес среди юристов вызывает вывод о добросовестности покупателя. Ранее практика почти автоматически становилась на сторону приобретателя, если квартира была куплена у собственника и зарегистрирована в Росреестре. В деле Долиной этот подход не сработал: суды указали, что профессиональный участник рынка обязан проявлять повышенную осмотрительность при признаках нетипичного поведения продавца. Эта мысль активно обсуждается в экспертных чатах: распространяется ли новый стандарт и на обычных покупателей или только на риелторов? И какие критерии осмотрительности считать достаточными?

Есть и более общий вывод. Дело обнажило проблему распределения рисков между продавцом, покупателем и государством. Пока уголовное расследование не установило всех участников схемы, а похищенные средства не найдены, вопрос возврата денег остается открытым — но не в плоскости гражданского процесса. Именно поэтому суды отказались возлагать на Долину обязанность вернуть деньги, которых она фактически не получала.

Одно очевидно уже сейчас: покупателям жилья придется внимательнее изучать не только юридическую чистоту объекта, но и поведение продавца. Суды же, сталкиваясь с похожими ситуациями, будут вынуждены более тонко оценивать волеизъявление сторон. И хотя российское право формально не прецедентное, практика показывает: при схожих обстоятельствах суды нередко смотрят, как поступили коллеги. Дело Долиной, судя по всему, становится именно таким ориентиром.