С подачи КС в законодательстве определят статус коттеджных поселков

Конституционный суд РФ предписал законодателю в кратчайшие сроки определить статус коттеджных поселков. Такое решение принято по итогам рассмотрения жалобы о неконституционности ряда норм Жилищного кодекса РФ.

В декабре 2015 года Татьяна Малкова приобрела два земельных участка в коттеджном поселке «Солнечный берег» Челябинской области, а позже построила дом. За год до покупки участков решением общего собрания собственников в поселке была выбрана управляющая компания (УК). Разумеется, Малкова не принимала участия в этом собрании, поскольку на тот момент еще не была собственником участков. Она не стала заключать договор управления с УК и оплачивать ее услуги. В результате по иску УК с Малковой была взыскана задолженность в судебном порядке.

Суды исходили из того, что коттеджный поселок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой. А по причине отсутствия в законодательстве норм, непосредственно регулирующих отношения между управляющими организациями и собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода территориальных образованиях, к этим отношениям по аналогии применяются нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества в нем. Суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в многоквартирных домах, обязаны нести расходы по содержанию имущества общего пользования.

Малкова обратилась в КС РФ, оспаривая ряд норм Жилищного кодекса РФ^[1]. Заявительница утверждала, что оспариваемые нормы по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, позволяют взыскать с собственника земельного участка, расположенного в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, предназначенной для их использования, денежные средства в пользу управляющей компании за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора. При этом Малкова полагала, что на нее неправомерно возложено бремя содержания имущества, принадлежащего иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица^[2], притом что непосредственно ей эти услуги не требуются.

КС постановил, что дело заявительницы подлежит пересмотру. Позиция КС^[3] свелась к следующему. Распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание (как правило, застройщика поселка), и собственников отдельных участков и домов. Это предполагает совместное участие в принятии решений об управлении и содержании указанного имущества. В большинстве случаев решения об управлении и содержании имущества общего пользования принимает ОСС, которое проводится на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений. Между тем, если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. В подобных ситуациях суды, применяя оспариваемые нормы по аналогии, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, что не согласуется с Конституцией РФ.

КС предписал законодателю в кратчайшие сроки внести изменения в действующее правовое регулирование и определить статус коттеджных поселков, состав и режим имущества общего пользования в них, а также урегулировать отношения по его управлению и содержанию.