Судам стоит проверить добросовестность

Реализация преимущественного права покупки недвижимости у муниципалитета зачастую оказывается нетривиальной задачей. Администрации не хотят так просто расстаться со своим имуществом, и одно из таких дел вчера, 21 апреля, Верховный суд направил на пересмотр.

«Норильск слишком далеко», — посетовала секретарь судебного заседания. Ни ООО «Рембытсервис», которое хочет выкупить арендовавшееся с 2006-2007 годов помещение площадью 478,5 кв. м, ни Управление городского имущества, которое препятствует его продаже, своих представителей в Москву не прислали.

Муниципалитет и поддержавшие его три инстанции мотивировали отказ предоставить преимущественное право на приватизацию недвижимости одинаково. Арбитражный суд Красноярского края (Ирина Крицкая) указал 21 мая 2015 года, что «Рембытсервис» нарушил требование закона о защите конкуренции от 30 июня 2008 года № 135-ФЗ. Он предусматривает возможность аренды государственного или муниципального имущества либо по итогам торгов, либо с согласия антимонопольного органа, но в спорном случае не было ни одного, ни другого. Следовательно, по мнению суда, договор ничтожен по смыслу ст.168 Гражданского кодекса. «Общество владело спорным помещением на основании ничтожных сделок, оно не обладает правом на его выкуп», — пояснил АС КК. Третий арбитражный апелляционный суд (Екатерина Севастьянова, Ольга Иванцова, Григорий Борисов) и Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (Людмила Соколова, Анатолий Сонин, Андрей Чупров) согласились с мнением суда первой инстанции.

Но практика-то поменялась…

Эксперты недоумевают. Есть постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17 ноября 2011 года № 72, которое установило такое правило: если договор аренды государственного или муниципального имущества заключен до вступления в силу закона о торгах, то он считается возобновленным на неопределенный срок. Ранее, отмечает адвокат коллегии «Муранов, Черняков и партнеры» Ольга Бенедская, действительно была другая практика, согласно которой любой такой договор не мог возобновляться на неопределенный срок, независимо от того, заключен он до или после вступления в силу закона 135-ФЗ, его считали новым, что подразумевает проведение конкурсов и аукционов. Однако после того, как ВАС изменил подход, ее применение неправомерно.

Но даже если допустить, что согласие антимонопольных органов нужно получать, то делать это должен не арендатор. «В том же законе о защите конкуренции обязанность получить согласие антимонопольного органа возложена на муниципалитет», — отмечает руководитель проектов адвокатской консультации «Павлова и партнеры» Сергей Солдатенко.

Злоупотребление правами?

«Рембытсервис» в кассационной жалобе, позиция которой отражена в определении о принятии ее к рассмотрению, писал, что статья 19 закона 135-ФЗ неприменима к спорному случаю, так как она вступила в силу 2 июля 2008 года, а договоры аренды были заключены 16 ноября 2006 года и 20 августа 2007 года.

Кроме того, отмечал арендатор, муниципалитет не представил доказательств, что «действия по заключению спорных договоров привели или могли привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции». По мнению «Рембытсервиса», суды не дали правовую оценку действиям муниципальных властей, которые «свидетельствуют о злоупотреблении ими гражданскими правами с намерением причинить вред» арендатору.

Позитивный момент

Экономическая коллегия в составе Ирины Грачевой, Алексея Маненкова и Галины Поповой вчера решила отменить судебные акты нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в АС КК. Ранее очень часто подобные споры заканчивались в пользу муниципалитетов. «Позиция, занятая ВС, является позитивным моментом в череде подобных дел», — считает Солдатенко из «Павлова и партнеры».

Бенедская из «Муранов, Черняков и партнеры» считает, что с учетом позиции ВАС, сформулированной в 2011 году, получается, что оба договора аренды были возобновлены на неопределенный срок без нарушения закона о защите конкуренции. Следовательно, судебные акты нижестоящих судов необоснованны. «Возможно, что это и стало основанием для отмены судебных актов по делу и направления дела на новое рассмотрение», — предполагает Бенедская. «Судам нижестоящих инстанций наверняка нужно будет оценить, насколько действия муниципалитета являются добросовестными в сложившейся ситуации», — добавляет Солдатенко.

Примечание

[1] см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20.12.2011 по делу N А57-2540/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.11.2011 по делу N А57-2069/2011