Тяжкая доля сочинского собственника

Игорь Шонохов и Евгений Новосельцев владели частным домом в отношении 2/5 и 3/5 части соответственно. При этом Новосельцев фактически там не проживал, передав управление недвижимостью своему родственнику Прыгунову.
В августе 2011 года Шонохов узнал о намерении соседа продать долю и уведомил о своем желании приобрести недвижимость. Более того, предусмотрительно обратился в регистрирующий орган с просьбой предупредить его в случае попытки заключения сделки на спорный объект.

Прыгунов, как представитель собственника, направил Шонохову извещение о намерении продать долю за 3 млн руб. Этим, по мнению Новосельцева, истцу был предоставлен шанс в течение месяца реализовать свое право преимущественной покупки. Шонохов утверждает, что в ответ направил телеграммы с согласием и назначил встречу в нотариальной конторе для подписания договора. Но ответа так и не получил.

А спустя 3 года он узнал, что Новосельцев все-таки осуществил отчуждение доли. Ее собственником по договору дарения стал Косенко, которому параллельно за 1 млн рублей был продан земельный участок. Земля при этом не находилась в долевой собственности. Участки, на которых расположено домовладение, имели разные кадастровые номера и свидетельства на регистрацию.

Тогда Шонохов обратился в суд, считая, что сделка дарения дома является притворной, совершенной с целью скрыть сделку купли-продажи. Хостинский районный суд Сочи с этим доводом согласился и перевел права и обязанности покупателя на истца. Суд решил, что Шонохову стало известно о совершении сделки лишь в июне 2014 г. Следовательно, он имеет право на реализацию преимущественного права покупки общей долевой собственности с этого времени. Краснодарским краевым судом решение было оставлено без изменения, после чего Косенко обратился с кассационной жалобой в ВС.

Его представитель Александр Шеремет пояснил, что Косенко проживал в подаренном доме в течение трех лет. Сосед знал об этом, следовательно, срок стоит исчислять не с июня 2014 года, а с 2011 года, когда и была совершена сделка. С этим согласилась и судья ВС РФ Елена Гетман, заявившая, что сомнительным представляется отсутствие каких-либо подозрений в отношении лиц, которые три года проживают в доме и обрабатывают земельный участок.

Относительно земли у истца также есть вопросы. В частности, по мнению Шеремета, минуя признание договора купли-продажи земельного участка недействительным, нельзя было переводить права и обязанности покупателя на истца. Кроме того, на депозит суда не была внесена гарантия выплаты покупателю расходов, затраченных на приобретение недвижимости (за участок был заплачен 1 миллион рублей). Да и саму эту сумму суд в своем решении не установил.

Косенко в связи с этим даже сам обратился в Центральный районный суд Сочи, требуя взыскать с Шонохова неосновательное обогащение в размере упомянутого миллиона. Эти исковые требования были удовлетворены, что, впрочем, по мнению Шеремета, не означает согласия с ранее принятым решением по поводу притворности сделки.

— Деньги переданы? — поинтересовался председательствующий судья Вячеслав Горшков.

— Решение исполнено в части выселения Косенко, деньги не переданы, находятся на депозите нотариуса, — пояснил Шеремет. И повторил, что, если суд пришел к выводу о притворности сделки, необходимо было указать сумму, которая должна быть уплачена по договору купли-продажи.

— Суд эту сумму не указывает? — спросил Горшков.

— Нет. — пояснил Шеремет.

— В резолютивной части решения суда сумма, подлежащая возврату покупателю, действительно не указана, — признал и представитель Шонохова, Станислав Грипас.

— Так как можно считать решение законным, если там не указана стоимость объекта, кому необходимо передать и когда? Существенными условиями договора купли-продажи являются предмет и цена? — задал новый вопрос судья Горшков.

На это представитель истца пояснил, что домовладение, по его данным, находится в аварийном состоянии и ничего не стоит. Точнее, стоимость этого объекта может быть включена в стоимость земельного участка. То есть в упомянутый миллион. Хотя раньше сам же Шонохов вроде бы был готов заплатить за недвижимость три миллиона.

— Миллион в 2011 году и в 2015 году — равнозначная сумма? Это по поводу дефекта решения суда, — закончил заседание судья Асташов.

Посовещавшись, коллегия по гражданским делам ВС решила апелляционное определение отменить, отправить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.