В новом обзоре ВС разъяснил судам, когда можно завышать цены в договорах купли-продажи

Верховный суд РФ представил третий в 2019 году обзор судебной практики, утвержденный Президиумом ВС 27 ноября 2019 года. В документе анализируется практика президиума и судебных коллегий ВС, а также даются разъяснения по вопросам, возникающим при рассмотрении дел.

В разделе, посвященном разрешению споров, возникающих из договорных отношений, ВС отметил, что завышение цены договора купли-продажи само по себе не свидетельствует о недобросовестности продавца, об обмане или о злоупотреблении с его стороны. В качестве примера приводится дело по иску о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Заявительница просила взыскать  уплаченные по договору 2 млн рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, а также расходы по оплате услуг представителя и государственной пошлины. Судом установлено, что 2 декабря 2016 года между сторонами был заключен договор купли-продажи оборудования. По его условиям, продавец обязался передать в собственность покупателю 4 швейных машинки, парогенератор, портновский манекен, вешало напольное и настенное, 2 стеллажа, раскройный и гладильный столы. Всего 12 предметов.

После того как сделка состоялась, покупатель оценил приобретенное оборудование. По представленному им в суде отчету, на 2 декабря 2016 года общая стоимость имущества составляла 73 600 руб. Впрочем, основную ценность покупки представляли не упомянутые предметы, а помещение в подвале торгового комплекса, используемое в качестве ателье. Оно находилось у продавца в субаренде.  В конце января 2017 года договорные отношения на помещение были прекращены, после чего истцу поступило требование о его освобождении. Именно это и послужило главной причиной подачи данного иска.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из буквального толкования условий договора с учетом значения выражений «переходит от продавца к покупателю», «передача прав на ателье», «право собственности на ателье», «ответчик обязуется передать истцу ателье» следует, что предметом договора является передача права собственности от продавца к покупателю не только на оборудование, но и на помещение. Вместе с тем судом установлено, что продавец правом собственности на этот объект недвижимости не обладал, а лишь являлся его арендатором.

Как указал суд, ответчик является стороной договора, подписал его лично. Соответственно, не мог не знать, что гарантированно не сможет исполнить его условия о передаче в собственность покупателя помещения ателье. Указанные действия продавца подтверждают наличие в них умысла сообщить истцу недостоверную информацию об условиях сделки с целью ее заключения, что соответствует определению обмана применительно к положениям ст. 179 ГК РФ. Принимая решение по данному спору, суд также указал, что со стороны ответчика имело место недобросовестное поведение при заключении договора купли-продажи, а потому с учетом установленных судом фактических обстоятельств имелись основания для признания указанного договора недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 10 и п. 2 ст. 168 ГК РФ. Данную позицию поддержал суд апелляционной инстанции. Однако судебная коллегия по гражданским делам ВС признала выводы судебных инстанций ошибочными.

Согласно выводам, если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела.  При этом суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства.

В данном случае, исходя из буквального содержания договора, его предметом является набор оборудования, именуемого также «ателье», на что в своих объяснениях в суде указывала сама истец. В тексте договора отсутствует указание о переходе права собственности на нежилое помещение, расположенное в торговом центре. Напротив, из содержания договора явно следует, что помещение продавцом арендуется до 1 февраля 2017 года и будет находиться у покупателя в субаренде. После этого покупатель самостоятельно должен заключить договор аренды с собственником. Обо всех обстоятельствах, связанных с правами на помещение, покупатель мог и должен был знать, поскольку это прямо указано в заключенном сторонами договоре. При этом доводы о завышенной цене сами по себе не являются основанием для вывода о недобросовестности продавца, об обмане или злоупотреблении, поскольку покупатель была осведомлена о том, что именно покупает и за какую цену.

Кроме того, предметом договора являлись не отдельные предметы оборудования, а их комплект. Ценность объекта купли-продажи, как указывала ответчик, заключается именно в продаже уже готового бизнеса — ателье с функциональным оборудованием, накопленной клиентской базой, которая позволяет осуществлять предпринимательскую деятельность по пошиву, ремонту одежды под заказ. При этом оборудование передается в арендованном помещении, деятельность ателье разрекламирована предыдущим собственником оборудования и имела спрос. На таких условиях истец согласилась заключить договор купли-продажи оборудования по указанной в нем цене, а не по цене отдельно взятых предметов. Вины же ответчика в том, что покупателю не удалось и дальше арендовать помещения, судом не установлено.