Верховный суд не одобрил "излишний формализм" АС СЗО

Индивидуальных предпринимателей из Твери Игоря Кукушкина и Руслана Попова в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда привела позиция Росреестра и Арбитражного суда Северо-Западного округа. Первый, вернее его тверское управление, отказался регистрировать на бизнесменов право общей долевой собственности на земельный участок под административно-торговым центром «Домино», где им принадлежат помещения. Второй отменил решение Арбитражного суда Тверской области и постановление 14-го ААС, которые встали на сторону Кукушкина и Попова.

Центр «Домино» был возведен на средства дольщиков по договору с застройщиком ООО «Капитал», в акте приема-передачи помещений было указано, что «к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в объекте». При этом в договоре долевого строительства участники проекта написали, что земельный участок под объектом относится к общей собственности. Эти положения акта и договора суды первой и апелляционной инстанции учли и мотивировал свои акты, отменяя решение Росреестра, нормами гражданского и жилищного законодательства, по которым «доля в праве собственности на общее имущество… не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства». Суды упомянули в этой связи ст.36 Жилищного, а также ст.6, 249, 289, 290 Гражданского кодексов.

А вот кассационная инстанция с этим не согласилась. По ее мнению, «указанные судами нормы права касаются иных правоотношений и не регулируют основания и порядок регистрации прав участников долевого строительства на общее имущество». В данном случае спор о праве собственности на земельный участок не рассматривался, отметила коллегия АС СЗО. А раз так, и сведений о площади и кадастровом номере земельного участка в поданных в Росреестр документах не было, то отказ этого ведомства был правомерен.

Подобная ситуация, по оценкам адвоката юридической фирмы «ЮСТ» Дмитрия Железнова, «не является общепринятой». «Однако отказы в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок за собственниками объектов, находящихся на этом земельном участке, в практике встречаются», — добавил он.

Этот конкретный отказ судьи Верховного суда не одобрили. Тройка в составе Елены Борисовой, Ольги Киселевой и Галины Поповой оставила в силе решения АС Тверской области и 14-го ААС, подчеркнув в определении от 3 марта 2016 года, что кассация напрасно не учла положения договора, по которому в общее имущество объекта входит и земельный участок.

Коллегия ВС обратила внимание на основополагающий принцип земельного законодательства, закрепленный в подп.5 п.1 ст.1 ЗК, согласно которому предполагается «единство судьбы» земельного участка и объектов, прочно связанных с ним. В договоре между застройщиком и дольщиками этот принцип был учтен и соблюден, тогда как кассация им не руководствовалась, приняв, таким образом, неправильный судебный акт, отмечается в определении.

ВС обоснованно отменил постановление АС СЗО, считает юрист адвокатского бюро «Линия права» Андрей Набережный. «Суд кассационной инстанции проявил излишний формализм в своей позиции и не оценил условия договора на участие в долевом строительстве», — сказал эксперт. По его мнению, позиция ВС позволит упорядочить гражданский оборот и защитить права собственников недвижимости, поскольку она устраняет существенные затруднения при дальнейшей реализации таких помещений при наличии долевой собственности на земельный участок.

Однако, как считает Набережный, нельзя исключать, что аналогичные споры с несколько иными фактическими обстоятельствами, связанными с условиями соглашения сторон относительно перехода права на земельный участок, могут вновь стать объектом внимания ВС. «При оценке действительной воли сторон будет высока значимость судейского усмотрения», — объясняет он.