ВС напомнил о связи с землей

Экономическая коллегия Верховного суда разрешила конфликт между двумя соседями из Новосибирска — индивидуальным предпринимателем Андреем Лещевым и обанкротившимся оборонным заводом, ОАО «Сибтекстильмаш.Спецтехника.Сервис» — в пользу первого и согласилась, что газон быть недвижимостью никак не может. В опубликованном вчера определении суд объяснил свою позицию по делу.

Чей газон?

Предприниматель собирался построить выставочный комплекс на приобретенном им земельном участке, расположенном на бывших площадях промышленного предприятия. Но оказалось, что на него частично заходят элементы благоустройства бывшей заводской территории — асфальтированная дорога с отделяющим ее бордюром и газон с деревьями и кустарниками. Они помешали строительству, но не могли быть демонтированы, поскольку были зарегистрированы как объект недвижимости, принадлежащий предприятию.

Лещев доказывал в судах, что газон быть недвижимостью не может, а кроме того, мешает ему реализовывать свои права на собственность. И выиграл в первой инстанции (Арбитражный суд Новосибирской области) и в апелляции (Седьмой арбитражный апелляционный суд). Суды удовлетворили его требования о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, указав, что спорный объект не имеет самостоятельного назначения, а выполняет функции благоустройства территории, то есть улучшения полезных свойств земельного участка.

Однако кассация (Арбитражный суд Западно-Сибирского округа) приняла иное решение. Суд отклонил иск, сочтя, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав и удовлетворение требования не способно их восстановить. Причиной таких выводов явилось то, что суд первой инстанции не ставил вопрос о том, «имеются ли у истца препятствия в реализации его прав на земельный участок». А вывод о том, что «нахождение спорного имущества ответчика на земельном участке истца является, по существу, обременением прав собственника», суд кассационной инстанции нашел «необоснованным исходя из характеристик спорного сооружения».

Игорь Дергунов, старший юрист адвокатского бюро «Соколов, Трусов и партнеры», назвал довод кассации «странным». «Особенно странным является вывод суда округа о неправильно выбранном способе защиты права, учитывая позицию ВС РФ, высказанную в п.9 Пленума № 25 от 23 сентября 2015 года», — говорит эксперт. По его словам, даже если бы истцом и был выбран неправильный способ защиты права, то суд должен был бы отправить дело на новое рассмотрение для установления обстоятельств, подлежащих исследованию, но не отказывать в иске. «Где же гарантированное право судебной защиты и в чем заключается справедливость такого судебного акта?» — возмущается эксперт.

Первоочередная проверка

ВС разъяснил кассации ее ошибки. Судьи отметили, что, заявляя иск «о признании зарегистрированного права собственности общества на спорный объект отсутствующим, истец указывал на отсутствие у объекта признаков недвижимости». Таким образом, предметом иска было не нарушение прав истца, а проверка того, обладает ли спорное «сооружение» признаками, по которым — в силу природных свойств или на основании закона — его можно было бы отнести к недвижимым объектам. Она и была (вполне обоснованно, как следует из определения) предметом рассмотрения судов. При этом по общему правилу «государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости», указали судьи. И оспаривание регистрации законно.

Дергунов объяснил, откуда возник данный довод суда. «Еще в 1999 году в деле общества «Батыр»[1] Президиум ВАС РФ применил такой подход, что в спорах, связанных с недвижимостью, в первую очередь суд должен проверить, является ли спорный объект недвижимостью или нет. Никакие записи в реестрах не должны переубеждать суд в обратном, иначе оборот может вновь столкнуться с проблемой получения собственности на земельные участки за счет зарегистрированного права на киоск для продажи мороженного или выгребную яму», — комментирует эксперт.

Основной признак

«Чаще всего ответить на вопрос, является ли тот или иной объект недвижимым имуществом, может лишь технический эксперт», — говорит Евгений Дружинин, старший юрист компании RE Legal (группа компаний RE Group). При этом, по его словам, эксперт должен определить не только наличие самой по себе «конструктивной» связи объекта с земельным участком, но и определить характер его функциональной связи с иными объектами (является ли он вспомогательным или основным, какие функции выполняет и т.д.). «Только после этого можно сделать однозначный вывод о том, является ли объект недвижимостью сам по себе или же он — конструктивная часть другого объекта», — отмечает Дружинин.

Такой спор, по словам эксперта, не нонсенс, и «на практике достаточно часто встречаются зарегистрированные в качестве недвижимости заасфальтированные площадки». «Вполне можно признать единым объектом недвижимости контейнерную погрузочно-разгрузочную площадку с размещенными на ней вспомогательными элементам и сооружениями в том случае, когда она является в определенной степени «самодостаточной». Но, например, признание самостоятельным объектом недвижимого имущества проезда и автомобильной стоянки, обслуживающей, например, многоквартирный дом — достаточно затруднительно», — считает Дружинин.

Дергунов считает, что позиция судов в данном деле была неоднозначной, хотя ВС и поддержал ее. «Экономколлегия ВС РФ поддержала позицию первой инстанции, которая продолжила относительно давнюю традицию необходимости первоочередного установления признака тесной связи с землей, хотя это было сделано несколько неоднозначным способом». «Ответ на вопрос, является ли спорный объект недвижимостью, зависит от того, имеется ли тесная связь с землей, а не от того, является ли он объектом капитального строительства», — уточняет эксперт. «Фактически это единственный признак, по которому можно определить, движимой или недвижимой является спорная вещь», — говорит Дергунов.

По его мнению, возможность признания того, что объект изначально не создавался как объект недвижимости, сейчас «спасает практику от отнесения к недвижимости сборно-разборных домов, сараев, асфальтовых и бетонных покрытий и многих подобных. Практика до сих пор знает одиозные случаи, но иначе мы бы сегодня признавали объектами недвижимости ЛЭП и рельсовые шпалы», — шутит эксперт.

[1] Дело № ВАС-2061\99 от 12.10.99

Редакция L.R изменяет имена и фамилии участников разбирательства, если они не имеют значения для фабулы дела