ВС остался недоволен формальным подходом нижестоящих судов в деле об аренде

Аренда земельного участка для строительства объекта нередко может обернуться для арендатора «боком» и «вылиться» в одностороннее расторжение арендодателем. «В одних ситуациях виноват арендатор, даже не пытавшийся исполнить обязательства по строительству, в других, более распространенных случаях, наниматели действуют добросовестно и принимают все меры для исполнения планов по возведению здания», что и произошло в споре ЗАО «Интер МТД» с Департаментом городского имущества Москвы (ДГИ), говорит адвокат Люберецкой коллегии адвокатов Вера Ефремова.

В конце 2005 года правительство Москвы обязало «Интер МТД» спроектировать и ввести в эксплуатацию до конца 2010 года торговый комплекс типа «Кэш энд Керри» с административно-офисным центром. Для этого в июне «Интер МТД» заключила с ДГИ на 49 лет договор аренды земельного участка на 29 290 кв. м. для строительства и эксплуатации комплекса. Однако строительство здания так и не началось, в результате в апреле 2014 года ДГИ расторг в одностороннем порядке договор аренды, сославшись на то, что строительство не завершено в оговоренный срок, а также по истечении пяти лет со дня его заключения отсутствует разрешение на строительство. Свое решение чиновники подтвердили ссылкой на п.22 ст.3 ФЗ-137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ», по которому чиновники Москвы и Санкт-Петербурга вправе в одностороннем порядке расторгать заключенные до 1 января 2011 года договоры аренды муниципальных или государственных участков, если арендатор существенно нарушит условия аренды или изменятся обстоятельства[1].

«Интер МТД» был с этим не согласен, так как, по его мнению, он не смог выполнить условия по «независящим от него обстоятельствам» — госорганы Москвы нарушали сроки согласования документации, а в момент выдачи разрешения на строительство изменили технико-экономические показатели объекта и его целевое назначение. Арбитражный суд Москвы (Вадим Дудкин), куда пожаловался «Интер МТД», признал недействительным одностороннее расторжение договора. Суд решил, что арендатор «принял все меры для надлежащего исполнения обязательства и использует земельный участок надлежащим образом». В частности, компания сразу же после заключения договора аренды приступила к проектированию объекта. Суд применил п.4 ч.2 ст.46 ЗК, по которому из времени неиспользования участка исключается срок, «в течение которого [тот] не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование».

С этим не согласились Девятый арбитражный апелляционный суд (Марина Кораблева, Татьяна Левина, Александр Тихонов) и Арбитражный суд Московского округа (Владимир Кобылянский, Наталья Калинина, Ольга Шишова). Они сочли, что чиновники вправе расторгнуть договор вне зависимости от причин, по которым арендатор нарушил сроки строительства. Это им позволяет п.22 ст.3 закона № 137-ФЗ (существенные нарушения условий договора аренды).

Однако экономическая коллегия Верховного суда РФ нашла огрехи в позициях всех нижестоящих судов. Судьи ВС Галина Попова, Ольга Киселева, Алексей Маненков 5 июля отменили все судебные акты и отправили дело на пересмотр в Арбитражный суд Москвы. Коллегия осталась недовольна тем, что апелляция и первая кассация «необоснованно ограничились установлением формальных условий применения» п.22 ст.3 закона № 137-ФЗ. Кроме того, она обратила внимание на то, что 9-ый ААС не дал оценку выводам суда первой инстанции о наличии обстоятельств, исключающих возможность завершения строительства в установленные договором сроки.

Тем временем Конституционный суд РФ в определении от 6 октября 2015 года № 2317-О говорил о том, что суд в подобных случаях обязан исследовать по существу фактические обстоятельства дела и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы об одностороннем отказе от договора аренды. Так как добросовестный арендатор может не получить в срок разрешение на строительство из-за обстоятельств непреодолимой силы либо из-за действий арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц.

Ни АСГМ, ни 9-ый ААС не оценили доводы «Интер МТД» о том, что они добросовестно пытались исполнить условия договора. «[Это] позволило одной стороне договора — арендодателю, получить необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной — арендатором в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка», — решила экономколлегия. Например, компания сетовала на то, что префектура Юго-западного округа столицы выпустила распоряжение о сносе гаражей на арендованном участке менее чем за год до предполагаемого окончания строительства — в январе 2010 года.

«Самая главная обязанность арендующего лица — это представить доказательства исполнения обязательств по строительству, которыми могут являться договоры по проведению работ по планировке территории, подготовке градостроительного размещения объекта, проработке и согласованию проектной и иной документации и др.», — считает Ефремова.

По словам старшего юриста компании RE Legal (группа компаний RE Group) Евгения Дружинина, спор достаточно рядовой для множества регионов России. «ВС РФ совершенно обоснованно указал на то, что для наступлений предусмотренных в действующем законодательстве неблагоприятных для арендатора последствий, исходя из общих норм ГК РФ (ст.450 ГК РФ), необходимо исследовать, действительно ли арендатор допустил существенное нарушение договора или же его ненадлежащее исполнение явилось следствием обстоятельств, за которые последний в соответствии с действующим законодательством не отвечает», — считает он.

Примечания:

1. Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.