ВС ответит, можно ли не исполнять договор из-за изменений в экономике

Судебное дело "Связной" против "Склады 104" вызывает особый интерес юридического сообщества и предпринимателей. Решение по данному иску может серьезно повлиять на рынок аренды недвижимости. На данный момент суды трех инстанций приняли решение в пользу компании АО "Связной Логистика". ООО "Склады 104" подало жалобу в Верховный Суд Российской Федерации и ожидает решения по ней.

В октябре спор между сторонами получил свое продолжение сразу в нескольких направлениях. 24 октября прошло второе заседание суда по иску АО "Связной Логистика" к ООО "Склады 104" о применении последствий недействительности сделки (реституции), то есть о возврате ранее оплаченной АО "Связной Логистика" арендной платы. ООО "Склады 104" предъявило встречный иск о взыскании задолженности, возникшей из предварительного договора аренды. Однако в ходе заседания суд объявил о возврате встречного иска ООО "Склады 104". Мотивировка суда состояла в том, что «первоначальный и встречный иски предполагают установление различных обстоятельств, исследование и оценку разных доказательств, и их совместное рассмотрение не приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела». Для взыскания задолженности по предварительному договору аренды ООО "Склады 104" подало самостоятельный иск. Таким образом, стороны находятся в двух параллельных судебных процессах.

Будем следить за развитием событий. Материалы данных дел будут доступны на сайте http://legalprecedent.ru.

Напомним, что в 2013 году АО "Связной Логистика" (арендатор) заключило предварительный договор аренды с ООО "Склады 104" (Radius Group) (арендодатель), по которому обязалось арендовать в течение 10 лет по определенным ставкам, установленным в долларах США, построенное специально для этой компании здание. Строительство, на которое арендодатель взял валютный кредит, завершилось в 2014 году, и в январе 2015 года был заключен долгосрочный договор аренды. Однако из-за кризиса арендные ставки на рынке к тому времени снизились, а курс доллара вырос. Через полтора года после заключения долгосрочного договора аренды, в течение которых в группе компаний "Связной" сменились и акционеры, и руководство, АО "Связной Логистика" отказалось от аренды и подало в суд иск о признании долгосрочного договора аренды недействительным, заявив, что тот был заключен бывшим гендиректором на заведомо невыгодных для компании условиях.

В сентябре журнал Legal Insight опубликовал статью А. Тахтаевой и Е. Калининой, юристов юридической компании Noerr LLP, "Свобода договора и злоупотребление правом "Связной Логистика" VS "Склады 104", посвященную спору между ООО "Склады 104" и АО "Связной Логистика". 21 сентября Noerr LLP и Legal Insight провели бизнес-завтрак на тему «Аренда коммерческой недвижимости: ставка на повышение». Для дискуссии по делу «Связной Логистика vs Склады 104» был выбран формат интервью, в котором представитель истца – АО "Связной Логистика", – отвечая на вопросы юристов Noerr и гостей бизнес-завтрака, рассказал о деталях дела и обосновал позицию своего доверителя.

Понимая, что анализ авторов статьи основан только на принятых и доступных судебных актах, и полагая, что эти акты не позволяют составить полное представление об обстоятельствах дела, на сайте http://legalprecedent.ru/8993-2 ООО «Склады 104» дало комментарий к упомянутой статье А. Тахтаевой и Е. Калининой.

27 сентября ведущие юристы и представители крупных компаний обсудили резонансное дело в московском офисе международной юридической фирмы Baker McKenzie, представляющей в судебном споре интересы ООО «Склады 104». Участники дискуссии сошлись во мнении, что судебные решения и основания, по которым суды приняли сторону АО "Связной Логистика", увеличивают риски дестабилизации гражданского оборота и ставят под сомнение принцип свободы договора. В случае если Верховный Суд Российской Федерации не примет во внимание доводы "Склады 104", то может быть создан опасный прецедент – долгосрочные договоры аренды можно будет расторгать или пересматривать из-за изменения курса доллара и ситуации в экономике.

Комментируя это дело, начальник юридической службы Radius Group Наталья Блохина рассказала, что вскоре после подписания предварительного договора компании подписали дополнительное письмо, являвшееся соглашением о распределении части валютных рисков арендатора в 2015 и 2016 годах. Если курс доллара, использованный при оплате арендной платы, превышал определенное значение, арендодатель должен был бы выплатить арендатору частичную компенсацию этого превышения. Однако в 2015 году, когда АО "Связной Логистика" уплачивало арендную плату, компания за этой компенсацией к арендодателю не обратилась, а в 2016 году основания для расчета компенсации отсутствовали, так как АО "Связной Логистика" перестало вносить арендную плату, что было обязательным основанием для компенсации.

В суде АО "Связной Логистика" настаивало, что дополнительное письмо утратило силу после подписания долгосрочного договора как «предшествующая переписка», поскольку его положения не были отражены в тексте долгосрочного договора аренды. Это, по мнению арендатора, еще раз доказывает, что долгосрочный договор аренды является заведомо невыгодной сделкой для компании. ООО "Склады 104" настаивало, что дополнительное письмо продолжает действовать, как это изначально предполагалось и неоднократно на всех этапах подтверждалось сторонами договора.

«Каковы были бы шансы ООО «Склады 104» в суде, если бы условия письма были включены в долгосрочный договор аренды?» – поинтересовались участвовавшие в обсуждении юристы.

«Я полагаю, что это никак не повлияло бы. Основным аргументом суда стало сравнение рыночных арендных ставок 2013 года, когда был подписан предварительный договор аренды, и ставок 2015 и 2016 годов, когда был подписан и уже исполнялся долгосрочный договор аренды», – пояснил Максим Кузнеченков, партнер Baker McKenzie.

«На стадии рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, когда "Связному" было предложено представить расчет ущерба, дополнительное письмо уже не упоминалось в качестве аргумента и базы для расчета ущерба. При этом стоит отметить, что вся компенсация не превышала бы 0,7% от арендных платежей», – добавила Наталья Блохина.

Юристов также интересовало, какие последствия для рынка могут иметь результаты этого процесса.

«Всем нужно задуматься. Я знаю, что наши клиенты-арендодатели, которые сейчас ведут переговоры, озабочены. И если позиция судов устоит, то от риска применения п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса (о случаях, когда сделка может быть признана недействительной, – ред.) нет эффективной защиты. Даже защита сроками исковой давности для оспоримой сделки, которая составляет один год, оказывается весьма непродуктивной, потому что существует риск произвольного применения п. 2 ст. 168 ГК РФ и увеличения срока давности до трех лет», – сказал Максим Кузнеченков, партнер Baker McKenzie. Другой партнер Baker McKenzie, Эдуард Бекещенко, добавил, что, если доводы ООО «Склады 104» не будут приняты судом во внимание, очень многие арендаторы захотят применить аналогичную логику во взаимоотношениях с арендодателями и в случае инициации спора.

– Если судебные акты по указанному делу не будут отменены, такой прецедент будет иметь непредсказуемо отрицательные последствия для рынка аренды коммерческой недвижимости.

По всей видимости, арендатор обратился с иском к арендодателю и требовал именно признания договора аренды недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, учитывая сложившуюся судебную практику по искам о досрочном расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств по правилам статьи 451 ГК РФ (в том числе знаменитое дело ОАО "Вымпел-Коммуникации" против ПАО "Тизприбор"). Согласно этой практике, изменение курса валюты, девальвация рубля и экономический кризис не могут быть признаны обстоятельствами, позволяющими требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке.

Скорее всего, именно поэтому арендатор решил требовать в суде признания договора аренды недействительным как сделки, причинившей явный ущерб.

Если судебные акты по этому делу не будут отменены ВС РФ, есть риск формирования судебной практики, позволяющей признавать договоры аренды недействительными в связи с изменившимися экономическими условиями, считая такое изменение явным ущербом арендатора.

– Такие дела действительно ставят под угрозу стабильность гражданского оборота, поскольку, по сути, представляют собой реализацию идеи возможности в судебном порядке избавиться от исполнения принятых обязательств, исполнять которые в связи с изменением экономической ситуации стало более обременительно, нежели до ее изменения. Кроме того, разрушительные последствия для гражданского оборота от удовлетворения таких исков окажутся еще большими, нежели чем от исков о досрочном расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку договор расторгается судом только на будущее время, а реституция как следствие недействительности сделки охватывает весь период ее исполнения, т. е. арендодатель будет обязан возвратить все полученные от арендатора арендные и прочие платежи.

Алексей Клецов, отдел финансовых рынков и инвестиций РФ и СНГ, Jones Lang LaSalle LLC:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Несомненно, ставят, так как, по сути, данное решение суда означает, что любой договор может быть признан недействительным в случае резкого изменения макроэкономических факторов в течение срока его действия. Причем очевидно, что заранее спрогнозировать такие резкие изменения рыночных условий никто не в состоянии, следовательно, говорить о заведомо и значительно невыгодных условиях заключения сделки в данном контексте попросту нелогично – это не отвечает здравому смыслу.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Несложно предположить, что "успешному" примеру "Связного" могут последовать многие другие компании-арендаторы, которые заключили долгосрочные договоры с арендодателями до периода резкого снижения курса рубля (причем на рыночных условиях в момент заключения таких договоров) и не предприняли действий по хеджированию своих валютных рисков. Негативные последствия для российского рынка коммерческой недвижимости в целом от такого развития событий можно перечислять очень долго, но в конце концов это приведет к существенному подрыву доверия между участниками рынка, отсутствию уверенности в договорных отношениях и в целом к заметному шагу назад в процессе его развития.

Евгений Алёшин, Hines:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– На мой взгляд, да – и не только стабильность, но и сам принцип договорных отношений.

 

– Фактическое отсутствие (в случае появления реального прецедента) гарантий стабильности долгосрочных сделок.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Каждая из сторон сделки (арендатор или арендодатель) получит юридическое обоснование для пересмотра условий сделки в ту или иную сторону в зависимости от конъюнктуры рынка.

Олег Такоев, Cushman&Wakefield:

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Риски предварительных договоров аренды. Теоретически – пересмотр всех долгосрочных договоров аренды, заключенных до 2013-2014 гг. в сделках строительства под заказ. Ввиду длительного срока исполнения (строительства) рыночные условия могут меняться. Как инвестор, так и заказчик берут на себя определенные финансовые обязательства. Инвестор в большинстве случаев финансирует строительство заемными средствами, условия которых кредитующие финорганизации не меняют на протяжении проекта. Таким образом, и условия, достигнутые между заказчиком и девелопером, не должны меняться. Это применимо в отношении жилой и должно быть применимо и в отношении коммерческой недвижимости.

Алла Соловьева, независимый эксперт:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Безусловно! Даже если дело останется единичным инцидентом, у участников рынка останутся опасения, что и в дальнейшем на это дело смогут ссылаться, выдвигая похожие абсурдные аргументы о признании сделки недействительной, даже при том, что она была одобрена членами Совета директоров и участниками общества и исполнялась сторонами, включая новое руководство компании.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Я думаю, что такое решение крайне негативно скажется на инвестиционном климате. Какой инвестор будет брать на себя профессиональные девелоперские риски в условиях, когда в стране нет стабильного и предсказуемого делового оборота? Девелопер может брать на себя предпринимательские риски, риски бизнеса, риски экономики, но не тот факт, что договор легко может быть признан недействительным. Помимо негативного влияния на инвестиционный климат, я также вижу, что данное решение «развязывает руки» руководству любой компании, давая возможность посчитать, что подписываемый ими договор, по сути, не является для компании обязательством. И кроме того, оно элементарно перечеркивает усилия законодателей по укреплению и совершенствованию законодательной базы в России, идя вразрез с теми пояснениями, которые были даны при введении в ГК в сентябре 2013 года пункта 2 ст. 174.

– Были ли в вашей практике попытки отказа арендаторов от долгосрочных договоров без оснований? Чем заканчивались подобные случаи?

– Как правило, арендаторы никогда не отказываются от договоров аренды, когда рынок растет. Но многие пытаются шантажировать отказом от договора или банкротством, когда рынок падает. При этом девелоперы в периоды роста рынка почему-то ведут себя цивилизованно и не пытаются разогнать невыгодных арендаторов и взять новых на более выгодных условиях. Отказов как таковых в моем опыте не было. Но в период кризиса 2009 года бывали обоюдные соглашения о расторжении на определенных обоюдно согласованных условиях в связи с невозможностью одной из сторон исполнить свои обязательства. В критических обстоятельствах стороны все же пытаются договориться. Надо также сказать, что односторонний отказ от долгосрочного зарегистрированного договора аренды имеет сложности практического применения в связи с необходимостью снятия обременения на объект.

– Ваши комментарии по поводу этой ситуации?

– Полный бардак на рынке с договорами и судебными решениями!

Елена Бушмина, GHELAMCO, генеральный директор:

– Ставят ли подобные дела под угрозу стабильность договорных отношений?

– Несомненно.

– Какие дополнительные предпринимательские риски вы видите для своей компании после ознакомления с делом «Связной против Склады 104»?

– Как представитель западного инвестора я вижу угрозу привлекательности локального рынка для привлечения западных инвестиций в данную сферу бизнеса.

– Какие последствия данное решение может иметь для рынка, если оно не будет отменено?

– Поставит под угрозу бизнес-модель девелоперов, учитывая долгосрочную закредитованность в банках (если речь идет о новом строительстве, как правило, девелоперы используют именно банковское финансирование).

– Нет.

– По сути на сегодняшний день есть два рынка. Есть рынок текущих арендных ставок, актуальных для входа в новые договорные отношения. К такому рынку обе стороны — и арендаторы, и арендодатели — в той или иной степени адаптируют свои бизнес-модели на срок заключения новых договоров аренды. И есть рынок арендных ставок в долгосрочных договорах, заключенных в период до 2014 года. Данный рынок не открыт и во многом зависит от бизнес-модели девелопера (арендодателя) и его возможностей. Так, если арендодатель закредитован в валюте, у него действительно нет гибкости для пересогласования коммерческих условий, иначе в итоге арендатор может в какой-то момент обнаружить, что его арендодателем выступает банк. При этом если арендодатель уже окупил свой объект, он может быть более гибким, поскольку в таком случае речь идет об уменьшении арендного дохода, но не убивает бизнес арендодателя. Так что каждый подобный спор надо рассматривать индивидуально.