«Юристы видят мир двумерным, а он красивый»

«Superficies solo cedit» — этим термином из римского права, где собственность на строения неотделима от собственности на землю, председатель Высшего арбитражного суда в отставке, завкафедрой гражданского права факультета права НИУ ВШЭ Антон Иванов открыл сессию VI Петербургского международного юридического форума, посвященную пока еще несуществующему в российском праве единому объекту недвижимости. Как сложить вместе два понятия «частная собственность на землю» и «здания, строения, сооружения», нужно ли их складывать, или у России «особенный путь», такими вопросами Иванов задал тон дискуссии.

Увидеть земельный участок в 3D

Бывший руководитель Управления частного права ВАС, партнер «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко предложил два способа разрешения поставленной проблемы: первая — практическая «сиюминутная», вторая — практическая «с перспективой на десятилетие вперед». Говоря о сегодняшнем времени, Бевзенко обратил внимание участников форума на «неудачно широкое» понятие недвижимости в Земельном кодексе. «Когда меня спрашивают, что такое недвижимое имущество по русскому праву, я обычно честно говорю, что не знаю», — начал Бевзенко. Объяснение этому у него следующее: все недвижимое имущество, если не брать саму землю, в России перемещаемо без нанесения ему соразмерного ущерба, будь то дома на Тверской улице или мост, передвинутый по указанию Юрия Лужкова, сборно-разборные дома из деревянного бруса, где сруб изготавливается в Воркуте, привозится в Москву, но дом устанавливается на земельном участке в Калужской области.

Наоборот, единый объект — это концепция, «выращиваемая не сверху вниз, а снизу вверх». Достаточно иметь право собственности на земельный участок, тогда то, что расположено на нем, автоматически будет принадлежать собственнику земли. «Я не буду регистрировать все то, что я построил на своем собственном земельном участке, оборачиваться объект будет как одна вещь», — пояснил свою логику Бевзенко. 

В перспективе, как он полагает, концепция единого объекта недвижимости поможет смотреть на мир не в 2D, а в 3D. «Мир объемный, а мы на него смотрим в кадастре, как на плоский, — пояснил он. — Сегодня в кадастровом учете земельный участок — это 2D-объект, а мир на самом деле 3D. Кадастр не соответствует действительности».

Бевзенко предложил попытаться увидеть земельный участок в 3D, представив не только поверхность земли, но и пространство над и под ним. Почему это верный подход, он объяснил на примере прокладки коммуникаций под землей путем прокола — 3D-модель, если она была бы узаконена, позволила бы провести кабель под чужим участком без согласия его собственника. «Юристы видят мир двумерным, а он такой красивый в 3D», — резюмировал свой доклад Бевзенко.

Экономическая цена ошибки огромна

«Если право собственности на квартиру исчезнет, что сказать собственникам? — задавался вопросами Иванов. — Единый объект — это хорошо, но у нас его нет. Как мы будем его создавать?»

«Это самый тяжелый вопрос на сегодняшний день», — подхватил дискуссию первый заместитель председателя Совета Исследовательского центра частного права при президенте Андрей Егоров, бывший руководитель аппарата ВАС. По его словам, может быть, сейчас лучше ничего не менять или менять по чуть-чуть, «подлатывать дырки», чем переходить на какую-то новую систему, которая «потребует коренной ломки».

Провести радикальную реформу с реализацией 3D-подхода сейчас, судя по его словам, практически невозможно из-за того, что государство, введя в 1990-е механизм приватизации, «запустило в оборот ошибочную конструкцию» приватизации земли под строениями. С Егоровым согласился Иванов, приведя в пример дело владельцев каруселей в парке Саратова, которое рассматривал ВАС, — они получили в собственность весь парк, а не просто землю под каруселями. «В Москве люди уже два раза платили за участок, — сделал также замечание бывший председатель ВАС. — Сначала приватизировали имущество торгового предприятия, потом выкупили право аренды у Москвы, что было во времена Лужкова, а потом они выкупили земельный участок. За свое бизнес-предприятие они уже заплатили три раза. Сколько можно?»

— Если посчитать экономическую цену этой правовой ошибки, она огромна! — согласился Егоров.

Специальное оборудование и земельный участок тоже единый объект недвижимости

Егоров тоже вспомнил конкретный процесс в ВАС — дело пивзавода «Гамбринус» в Ижевске, где здания были спроектированы под специальное оборудование, но потом недвижимость и техника оказались у разных собственников. Некоторое время они были связаны между собой отношениями аренды производственных помещений, но потом собственник зданий просил покинуть их владельцев оборудования, однако сделать это без нанесения вреда зданиям было невозможно, так как оборудование неразборное. «Президиум ВАС сказал, что в данной ситуации на самом деле имеется право общей долевой собственности. Есть единый объект, который называется «завод», — пояснил Егоров. — На самом деле единым объектом недвижимости может быть здание и оборудование в нем, такие решения возможны».

В любом случае навязывать единый объект нельзя, сказал Бевзенко. «Я за то, чтобы в Гражданском кодексе появилась одна простая норма, где было бы написано: «Если собственник построил здание на своей земле, то это здание может рассматриваться как часть земельного участка, тогда появляется единый объект, но, если собственник хочет, пусть регистрирует право на здание», — резюмировал он. — Потрясений не надо, вещное право — очень чувствительная сфера, а вот таким постепенным путем мы бы к этому пришли».

Можно попробовать ввести новые модели, но «без фанатизма и формирования процесса искусственно», высказался Иванов. Но открытым остался вопрос, кто будет это делать. Раньше у Иванова, Егорова и Бевзенко была возможность продвигать свои идеи в судебной практике и с использованием законодательной инициативы ВАС. А теперь они могут только говорить о них.