КС разобрался с "трагедией" в Барвихе

Николай Марасанов, один из домовладельцев товарищества собственников жилья «Дачный поселок «Барвиха», расположенного в Одинцовском районе Московской области, в своей борьбе за справедливость дошел до Конституционного суда РФ. Заявитель жалобы уверен, что незаконным решением собрания ТСЖ были нарушены права самих же членов товарищества, включая его. На этом собрании было решено продать несколько земельных участков в границах поселка. В итоге находящееся на участке имущество общего пользования, включая объекты жизнеобеспечения поселка, перешло в собственность нового владельца.

Пробел или не пробел

Землю приобрело ООО "Прогресс", которое в 2011 году перепродало ее ООО "Вис Холдинг" со 100% иностранным капиталом. Все бы ничего, объясняет заявитель, однако проданные объекты включают в себя инфраструктуру, без которой он и многие другие члены ТСЖ не могут полноценно пользоваться собственными домами. Это дороги, инженерно-технические коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция, канализационно-насосная станция и многое другое. «Необходимо прочувствовать весь трагизм ситуации, уважаемый суд», – говорила в КС адвокат заявителя Татьяна Пухова. «Любимый прудик, дорожки, тропинки, и забор, и КПП… все было отчуждено», по ее словам. Однако многочисленные судебные инстанции решили, что Марасанов, не обладавший правом собственности на все это имущество, не может истребовать его.

В КС заявитель решил оспаривать абзац 2 п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Норма говорит о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое, в свою очередь, может быть оспорено только в судебном порядке. Марасанов считает статью неопределенной, порождающей неоднозначное толкование, «чем допускает возможность лишения членов ТСЖ и домовладельцев, не входящих в состав ТСЖ, судебной защиты права собственности на общее долевое имущество».

Пухова в отсутствие своего клиента убеждала суд, что «судебными актами дан карт-бланш для действий единоличного собственника» – он может ремонтировать, а может и уничтожать имущество, жизненно необходимое другим. Особо она акцентировала внимание на том, что в судах не анализировалась ситуация, «какой из проданных объектов может быть самостоятельным, а какой нет». «Применительно к многоквартирным домам режим общего имущества проработан детально: регистрация права на квартиру – регистрация права на общее имущество», а в отношении ТСЖ, по ее мнению, в законе зияют дыры. «Если право [собственности – ред.] провозглашено, но оно нереализуемо, то это фикция», – заявила Пухова.

– Если это право возникает в силу закона, то почему судебная практика основывается на аналогии закона? – поинтересовался у нее полномочный представитель президента в КС Михаил Кротов.

– Я, наверное, плохо рассказывала, – ответила адвокат, – потому что эта ситуация недостаточно отрегулирована. Но невозможно разорвать частный дом с инфраструктурой, которая его обслуживает!

– Разве есть в Гражданском кодексе такая прямая зависимость? – не отступил Кротов и привел свой пример. – Построили завод, для него нужен газопровод. Газопровод что – становится общей долевой собственностью? Потребуйте установления сервитута! Нет разве других механизмов?

Однако сторона заявителя настояла на том, что данная ситуация – пример общей проблемы в законодательстве.

А зачем продали-то?

Не менее острый, вероятно, мучивший всех вопрос задал адвокату судья Сергей Казанцев: «Скажите, зачем собственники добровольно продали свою собственность, если вы говорите, что сделка нарушает права каждого из них?»
Ответ стороны заключался в том, что существует вопрос о незаконности собрания, которое приняло такое решение: «Имущество оказалось в собственности структуры, аффилированной с председателем ТСЖ».

Пухова подверглась настоящему «обстрелу» из вопросов судей, касающихся теоретических аспектов гражданского права, в конечном итоге назвав их «сложными». «Вы задаете мне очень сложные вопросы, которые не могли решить большое количество светлых голов в нашей стране!» – ответила она судье Константину Арановскому.

Генеральная прокуратура в лице представителя Татьяны Васильевой выразила уверенность в том, что норма Конституции не противоречит, хотя практика действительно «неоднозначна». Представитель Минюста Мария Мельникова поддержала эту позицию.

Заседание чуть было не перенесли в связи с просьбой судьи Гаджиева о приобщении к делу устава ТСЖ, которого не оказалось у заявителей. Однако, решив, что документ находится «в открытых источниках», судьи не стали переносить слушание и объявили его закрытым.

Эффектная заключительная речь Кротова завершила рассмотрение дела. Он напомнил всем дело о взносах на капитальный ремонт, которое не так давно рассматривал Конституционный суд, – «КС отверг приоритет частных интересов». «Сколько приводилось примеров неэффективности эксплуатации домов, говорилось, что общая долевая собственность нуждается в защите… государство вынуждено вмешиваться в этот процесс! Неужели по этому пути мы пойдем и тут, в ситуации с домами индивидуального пользования?» – возмущенно высказался полпред.