Росреестр предлагает изменить в ГК РФ определение недвижимости

Росреестр разработал масштабные поправки в Гражданский кодекс РФ, которые направлены на совершенствование гражданского оборота недвижимости. Среди прочего ведомство предлагает кардинально изменить подход к определению объекта недвижимого имущества.

Связь с землей

Как следует из пояснительной записки, в настоящее время ст. 130 ГК РФ^[1] содержит определение недвижимых вещей, которыми признаются объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также объекты, признаваемые недвижимостью в силу прямого указания закона. При этом некоторые сооружения — например, ЛЭП и трубопроводы — могут быть перемещены без причинения несоразмерного ущерба их назначению. А ряд помещений не имеет непосредственной связи с землей или самостоятельного экономического значения. Это, в частности, вспомогательные и временные сооружения, а также некоторые здания, не требующие получения разрешения на строительство.

В Росреестре пришли к выводу, что ключевое определение недвижимости — «прочная связь с землей» — имеет ряд недостатков. С одной стороны, это трудности документального подтверждения данного обстоятельства. С другой — одинаковое наличие прочной связи с землей как у объектов, имеющих самостоятельную хозяйственную ценность (например, здание завода), так и у сооружений, которые исходя из общих представлений права должны являться улучшениями земельного участка (дорожки, заборы, временные сооружения и т. п.). При этом из-за наличия у таких объектов признака прочной связи с землей зачастую временные и вспомогательные строения относят к объектам недвижимости, что вызывает в последующем трудности в гражданском обороте. Вместе с тем, как отмечают в Росреестре, в судебной практике выработано направление на «поглощение» правом земельного участка прав на вспомогательные объекты (заборов, асфальтовых дорожек, иных покрытий и т. д.), которые суды справедливо считали улучшениями земельного участка, а не самостоятельной недвижимой вещью.

Кроме того, авторы законопроекта ссылаются на мировой опыт определения объекта недвижимого имущества в таких странах, как Англия, Швеция, Новая Зеландия, Австралия и ЮАР, где перешли к концепции трехмерной недвижимости. Она заключается в том, что в качестве недвижимой вещи рассматривается трехмерный контур пространства, имеющий физические или проектируемые в строительной документации границы. Хотя по умолчанию объектом недвижимости в этих странах является земельный участок, под которым подразумеваются и все находящиеся на нем постройки, но для целей оборота из него могут быть выделены иные недвижимые вещи: здания или отдельные помещения в зданиях.

Новый подход к определению недвижимости

Законопроектом предлагается уточнить определение объекта недвижимого имущества «на основании сложившейся судебной практики, а также мирового опыта определения объекта недвижимого имущества». Для образования недвижимости предлагается учитывать несколько дополнительных условий: их определенную хозяйственную самостоятельность и закрепление в качестве недвижимой вещи в силу определенных регистрационных действий, а не по простому волеизъявлению собственника. 

Также устанавливаются дополнительные признаки недвижимости, наличие которых позволит однозначно отнести объект (в том числе объект незавершенного строительства) к объекту недвижимого имущества. Вводятся положения, способствующие более определенному восприятию недвижимости и уменьшению споров о признании той или иной вещи недвижимостью.

Предусмотрена возможность исключения из ЕГРН сведений об объектах по желанию правообладателя. Вспомогательные постройки, которые в связи с принятием поправок не смогут признаваться недвижимостью, будут считаться улучшениями земельного участка или иных объектов недвижимости (например, жилого дома).

В ст. 141.4 ГК РФ (помещения как недвижимые вещи) уточняется определение машино-места. Таким объектом признается предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией, границы которой описаны в установленном законом порядке.

Кроме того, поправками предлагается упорядочить способы возникновения (исчезновения) объектов: создание при строительстве; образование, изменение при реконструкции, перепланировке, капитальном ремонте путем его раздела, объединения, выдела; полная ликвидация при сносе, гибели. 

Единый недвижимый комплекс

Законопроектом учтено, что в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости выступает единый недвижимый комплекс (ЕНК). По данным Росреестра, за семь лет применения этого института права в стране было зарегистрировано примерно 1000 ЕНК при наличии более 70 млн объектов недвижимости, что свидетельствует о необходимости совершенствования правового регулирования.

Так, предусмотрено, что в ЕНК могут включаться любые здания, сооружения, объекты незавершенного строительства при условии, что они принадлежат лицу (лицам) на праве собственности и расположены на одном земельном участке; устанавливается особенность и для линейных объектов, которая заключается в возможности включения линейного объекта в состав ЕНК вне зависимости от права на занимаемый земельный участок, если линейный объект состоит из связанных одним назначением сооружений.

Поправки устранят необходимость совершения отдельных регистрационных действий в отношении ряда объектов недвижимости, в том числе за счет возможности создания единого недвижимого комплекса. Вследствие этого предполагается сокращение сроков и расходов, связанных с постановкой объектов на государственный кадастровый учет и государственной регистрацией прав на такие объекты, к числу которых относятся линейные объекты инженерной инфраструктуры.

Предполагается, что в случае принятия закон вступит в силу с 1 марта 2023 года. При этом возникшее до дня его вступления в силу право собственности на здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные лицом, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования, сохранится.

Ждем ваших комментариев в телеграм-канале L.R